acordo administrativo

[Pontos-chave do caso]

Uma incorporadora ganhou duas parcelas, A e B, em um pacote. Como o complexo comercial da parcela B estava atrasado, o Departamento de Recursos Naturais calculou os danos liquidados com base no preço total das duas parcelas, no valor de 999 milhões de yuans. A empresa recusou-se a aceitar a penalidade e acreditou que a conclusão do lote A estava dentro do prazo e que o atraso no lote B se devia em parte a ajustes no planejamento do governo, por isso solicitou revisão administrativa.

O advogado Ying Ting destacou que o cerne deste caso é que a supervisão deve ser baseada em “parcela” e não em “contrato geral”. A agência de reconsideração finalmente adotou esta visão e determinou que os lotes A e B fossem avaliados de forma independente e construídos em fases. Apenas a parcela B representou 20% do preço total, e a multa baseada no valor total foi obviamente inadequada. Ao mesmo tempo, a nova regulamentação do órgão administrativo fez com que o alvará de construção ficasse para trás, e a responsabilidade não deveria ser inteiramente assumida pelo empreendimento.

Impulsionada pela agência de revisão, a agência administrativa corrigiu o erro por conta própria e a empresa retirou seu pedido, evitando com sucesso uma perda de quase um bilhão de yuans. Este caso destaca o papel fundamental da revisão administrativa na proteção dos direitos e interesses legítimos das empresas privadas e na correção de comportamentos administrativos impróprios. Também fornece uma referência importante para disputas semelhantes de execução de contratos de terras.

Uma empresa de desenvolvimento estava insatisfeita com a reconsideração administrativa dos recursos naturais e do departamento de planejamento de uma determinada cidade na província de Zhejiang sobre a cobrança de danos liquidados - a supervisão e gestão da agência administrativa do desempenho do "Contrato de transferência de direitos de uso de terreno para construção estatal" deve ser baseada em parcelas de terreno[Fatos básicos do caso]Em 2017, a requerente, uma empresa de desenvolvimento, obteve os direitos de uso de terrenos de construção estatais para dois lotes A e B de um parque numa cidade na província de Zhejiang através de um pacote de licitação e, em seguida, assinou um "Contrato de Transferência de Direitos de Uso de Terrenos de Construção Estatal" com o Departamento de Terras e Recursos da antiga cidade (agora Departamento de Recursos Naturais e Planeamento de uma cidade). O contrato estipula claramente a área de transferência, localização, preço total de transferência, prazo de início e conclusão do projecto de construção, condições de planeamento, etc. dos lotes A e B, respectivamente. Também estabelece a responsabilidade por quebra de contrato por atraso na conclusão: para cada dia de atraso, deverá ser paga uma multa de 1‰ do preço total de transferência dos direitos de uso da terra. Durante a execução do contrato, o departamento original de terrenos e recursos do réu de uma determinada cidade determinou que o requerente havia concluído a construção do projeto residencial no lote A conforme acordado. No entanto, por motivos próprios do requerente, o projeto do complexo comercial do lote B não foi concluído dentro do prazo. Assim, o réu emitiu uma "Decisão de Pagar Indenizações" em 18 de abril de 2024, determinando que o requerente era responsável pela quebra de contrato pela conclusão atrasada de 689 dias dos dois lotes A e B, e deveria pagar uma indenização de 999,739 milhões de yuans com base no preço total de transferência do direito de uso da terra (incluindo os lotes A e B). O requerente ficou insatisfeito com a decisão e solicitou reconsideração administrativa ao Governo Popular de uma determinada cidade para revogar a decisão de pagamento de danos liquidados.
【Resultado da reconsideração】

A agência de revisão administrativa concluiu que o foco do caso era se o requerente deveria assumir a responsabilidade pela violação do contrato e se o cálculo dos danos liquidados era razoável. Ao realizar audiências, inspeções in loco de projetos de construção e convocar discussões coletivas de casos, a agência de reconsideração administrativa acredita que, com referência à prática de investigação, identificação e processamento de terrenos ociosos em parcelas na alienação de terrenos ociosos, a supervisão e gestão do desempenho dos contratos de transferência de direitos de uso de terrenos de construção estatais também devem ser parcelados. Neste caso, o Lote A e o Lote B eram duas parcelas de terreno independentes. O preço de avaliação foi determinado separadamente antes da transferência. Após a transferência, o projeto foi submetido à aprovação de construção em fases. A execução do contrato deve ser monitorizada separadamente para diferentes parcelas de terreno. O preço da parcela do projeto do complexo comercial do Lote B representou apenas 20% do preço total de transferência do contrato, mas o réu calculou a indenização com base no preço total de transferência dos dois lotes, o que era obviamente inadequado. Além disso, após a assinatura do "Contrato de Transferência de Direitos de Uso de Terreno de Construção Estatal", o governo local exigiu que o requerente revisasse o plano devido à implementação de novos regulamentos, resultando num atraso no processamento das licenças de construção para o projecto do complexo comercial no Bloco B. O réu determinou directamente que o projecto do complexo comercial foi concluído em atraso devido aos próprios motivos do requerente, o que foi injusto. Assim, o órgão de revisão administrativa apontou ao réu que havia problemas com a decisão envolvida no caso, levando o réu a corrigir o erro por conta própria. O requerente retirou voluntariamente o pedido de revisão administrativa e a revisão administrativa foi encerrada.

【Significado típico】
Supervisionar e gerir o desempenho dos contratos estatais de transferência de direitos de utilização de terrenos para construção, de acordo com as leis e regulamentos, é um meio legal para o governo reforçar o macrocontrolo da terra e é um requisito inevitável para regular o comportamento do mercado fundiário e promover o uso económico e intensivo da terra. As agências de revisão administrativa devem implementar conscientemente a Lei de Promoção da Economia Privada, garantir que as organizações económicas privadas tenham uma utilização igualitária da terra e de outros factores de produção, de acordo com a lei, e pôr fim resolutamente a comportamentos que prejudicam os direitos e interesses legítimos das empresas privadas. Neste caso, o órgão de revisão administrativa insistiu em tomar como base os factos e como critério a lei, e determinou que a fiscalização e gestão da execução do “Contrato de Cessão de Direitos de Uso de Terrenos para Construção do Estado” deveria basear-se em parcelas de terreno. Salientou também que a determinação do recorrido de que o requerente deveria suportar a responsabilidade pela violação do contrato era injusta e o cálculo do montante da indemnização era obviamente inadequado. Corrigindo o mal-entendido do inquirido de que "a transferência global equivale à responsabilidade global" e promovendo o inquirido a corrigir por si próprio comportamentos inadequados de supervisão do desempenho, evitou perdas económicas de quase mil milhões de yuans para as empresas privadas, protegeu eficazmente os direitos e interesses das empresas no uso igualitário da terra e de outros factores de produção, em conformidade com a lei, e criou um bom ambiente de desenvolvimento para as empresas privadas.