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Como avaliar o preço de indenização pela demolição de casa
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Autor do artigo：Grupo de Advogados de Yingting | Hora de atualização：2022-11-10 | Tempos de leitura：1320
Com o desenvolvimento da construção urbana no nosso país e a melhoria dos padrões de vida materiais e culturais das pessoas, algumas antigas instalações e funções de apoio urbano já não satisfazem as necessidades do desenvolvimento da urbanização. A transformação das cidades antigas certamente se tornará uma questão importante num determinado período de tempo. O governo também irá inevitavelmente promulgar uma série de leis e regulamentos relacionados com a demolição de casas urbanas. O novo "Regulamento de Gestão de Demolição de Casas Urbanas" propõe uma compensação monetária para a demolição, o que representa um grande passo em frente na transformação das cidades antigas do meu país e é também uma medida importante na reforma da demolição do meu país. No entanto, como as agências de avaliação e os avaliadores racionalizam a avaliação da demolição de casas? Como os demolidores compensam as pessoas demolidas? Este é um problema que precisa ser resolvido nas nossas obras de demolição de casas.
1. Existem principalmente os seguintes problemas na avaliação de demolições:
1. Problemas com métodos de avaliação
Actualmente, a maioria das avaliações de demolição de imóveis urbanos utiliza preços de referência combinados com coeficientes como novidade, localização e fachada de rua para determinar de forma abrangente o preço de demolição. Este método de cálculo é inconsistente com o espírito do “Regulamento de Gestão de Demolição de Casas Urbanas” e do “Regulamento de Avaliação de Imóveis”. Em primeiro lugar, isto acontece porque o preço de uma casa é determinado pelo mercado. Não é apenas afetado pelos fatores tangíveis inerentes à sua própria física, mas também por muitos fatores do mercado. Este último é muitas vezes mais influente do que o primeiro. Por exemplo: os fatores que influenciam o ambiente envolvente dos imóveis. O mesmo imóvel está no mesmo local, mas isso não significa que o ambiente envolvente seja o mesmo. Isto é determinado pelas características (individualidade) do imóvel. Portanto, não nos convence usar apenas o preço de referência para medir o preço de mercado imobiliário. Em segundo lugar, a origem do termo “preço base” não pode ser encontrada no “Regulamento de Avaliação Imobiliária”, muito menos na base e natureza científica do seu cálculo.
2. Problemas na determinação do preço de referência das casas
O cálculo do preço de referência da habitação é primeiro determinado pelo governo para identificar a agência de avaliação e, em seguida, a agência faz o cálculo e, em seguida, o governo trabalha com os departamentos relevantes para confirmar os resultados do cálculo. Na verdade, ainda é um comportamento governamental e não pode prescindir da intervenção governamental. Por conseguinte, o preço de referência da habitação não é um comportamento de mercado e não pode refletir com precisão as alterações nos preços de mercado da habitação. Existem até comportamentos do governo e dos seus departamentos que baixam deliberadamente o preço de referência.
3. Problemas com preços de compensação por demolição de casas
(1) O preço de compensação da terra não está verdadeiramente refletido. O preço atual de compensação por demolição de casas em algumas cidades é combinado com um preço de compensação por demolição de casas recém-derivado. O resultado final só pode reflectir na maior medida possível o preço estatal tangível inerente da própria casa, mas não pode reflectir com precisão o valor de utilidade económica trazido por esta entidade habitacional, muito menos o preço do terreno, um activo intangível. É claro que este resultado final reflecte geralmente a conclusão de que o preço da compensação é baixo. Não consideração integral de fatores como a proporção de área útil e a densidade de construção dos imóveis e o uso racional do terreno. Em vez disso, o preço de reposição de terrenos e casas é combinado como preço de referência e é calculado com base na área de construção da casa. O resultado conduzirá inevitavelmente ao mito de que terrenos da mesma qualidade, quantidade e preço têm uma elevada proporção de área útil, e terrenos com elevada densidade de construção têm um preço de terreno mais elevado; (2) Os departamentos governamentais intervêm mais e alguns governos locais até baixam preços e custos para reflectir as suas conquistas políticas, defraudando o povo, prejudicando o povo, competindo com o povo pelos lucros e prejudicando a imagem do governo.
4. Problemas na identificação da natureza das casas
Uma vez que as leis e regulamentos do meu país relacionados com o imobiliário estão aquém dos de algumas casas demolidas, é realmente difícil concluí-los e melhorar os procedimentos relevantes. No entanto, algumas cidades enfatizam cegamente a conclusão dos procedimentos e são rígidas e dogmáticas na determinação da natureza das casas, sem considerar a real finalidade e valor de uso. O resultado final é uma falta de respeito pela história e uma incapacidade de reflectir o facto objectivo de que a habitação pode trazer maiores benefícios.
5. Problemas na determinação do preço da habitação de reassentamento
Como todos sabemos, as casas de reassentamento são fornecidas pelos demolidores (normalmente promotores), e os seus preços devem ser determinados pelos promotores seguindo o mercado. As casas demolidas também estão pelo preço total de mercado? Claro que há uma lacuna. Em primeiro lugar, existem problemas na determinação do preço da indemnização pela demolição da casa. Em segundo lugar, o preço das casas de reassentamento está atrás das casas demolidas (devido ao período de desenvolvimento) e não é o preço ao mesmo tempo. Isto conduzirá inevitavelmente a uma falta de “justiça e equidade” entre os preços das casas de reassentamento e os preços de compensação de demolição.
6. Problemas existentes na implementação da compensação por demolição de casas
É claro que é justo e razoável avaliar primeiro a demolição de casas com base no preço de mercado; no entanto, existe um sério problema de polarização em dois níveis na economia dos residentes urbanos, especialmente os residentes no âmbito da demolição. São grupos vulneráveis, a maioria deles são trabalhadores despedidos e residentes desempregados. Alguns estão acamados devido a doenças de longa duração e seu sustento depende de seus filhos e crianças. Moradores das comunidades vizinhas vêm ajudar. Mesmo que suas casas estejam muito degradadas, ainda podem servir de abrigo do vento e da chuva. Uma vez que esses moradores sejam demolidos, eles perderão a produção estável original e a ordem de vida. Depois de receberem a compensação pela demolição, que papel esta escassa compensação desempenhará para eles? Eles não têm condições de comprar uma casa pequena.
2. As principais razões que causam os problemas acima
1. Não há distinção entre governo e empresa
A primeira manifestação consiste na determinação do preço de referência da indemnização por demolição. A principal unidade de avaliação do preço de referência da compensação de demolição é determinada pelo governo e pelos departamentos relevantes, e não obtida através do mercado competitivo de agências de avaliação; o conteúdo da avaliação precisa ser definido pelo governo e pelos departamentos relevantes. Isto faz com que o preço de referência seja nominalmente o preço de mercado, mas na verdade é o preço orientado pelo governo. Em segundo lugar, tal como reflectido na confirmação dos preços de compensação, alguns governos e departamentos relevantes envolvem-se em "projectos de imagem" em prol das suas realizações políticas, baixando deliberadamente o preço de compensação e reduzindo custos, para que possam ser implementados projectos que são difíceis de implementar (como uma praça cultural e de lazer no condado de Wuhe, província de Anhui).
2. O sistema de mercado ainda não está totalmente desenvolvido e ainda se encontra numa fase de desenvolvimento.
Isso ocorre porque a monetização da demolição requer uma grande quantidade de dados de transações no mercado imobiliário. No entanto, algumas cidades têm pequenos volumes de transações imobiliárias de vários tipos e carecem dessas informações do mercado imobiliário. Além disso, as informações sobre transações imobiliárias ainda são muito irregulares e ainda estão nas mãos de alguns departamentos. A situação não é tranquila e o sistema de informação imobiliária não está totalmente estabelecido.
3. O desenvolvimento económico dos residentes urbanos ainda é muito desequilibrado e os dois níveis de diferenciação são graves.
A maioria das pessoas demolidas são grupos desfavorecidos. Eles não podem vender facilmente as suas casas aos demolidores para demolição. Mesmo que o preço actual das suas casas existentes exceda o preço actual, eles não podem vendê-las. Isto é determinado pela sua segurança de vida mais básica (habitação).
4. Não existem regras de implementação de apoio ao "Regulamento de Gestão de Demolição de Casas Urbanas", resultando em várias avaliações locais de demolição e medidas de compensação.
Actualmente, a natureza da terra no nosso país é diversa. A propriedade da terra pode ser dividida em propriedade estatal e propriedade colectiva, e a terra estatal pode ser dividida em atribuição e transferência. Se a natureza do preço da compensação pela demolição não for considerada, então a transferência dos direitos de uso da terra no meu país estará inevitavelmente numa fase em que será difícil de implementar e também numa fase muito caótica. Os direitos de uso do solo urbano do nosso país são um sistema pago de uso por prazo limitado (um sistema claramente estipulado na "Lei de Gestão de Imóveis Urbanos"). Porém, após a expiração do direito de uso da terra, além de ser renovável, como o governo o recupera? Os edifícios acima do solo devem ser recuperados juntamente com o terreno gratuitamente? Ou deveria ser recuperado com compensação? Estes não estão claramente estipulados por disposições legais, o que afetará inevitavelmente a nossa consideração do seu valor residual (ou seja, valor residual) na avaliação dos preços de compensação de demolição de imóveis, sendo impossível medir a diminuição do seu valor.
3. Sugestões
1. Melhorar documentos de apoio relevantes e determinar métodos de avaliação científica
Na determinação do preço de referência deverá ser utilizado como base o “Regulamento de Avaliação Imobiliária”; na determinação da natureza de uso da casa, deve-se considerar integralmente o uso real e o valor de uso; em termos de métodos de avaliação, deverá ser utilizado o “Regulamento de Avaliação Imobiliária” para determinar a rota técnica de avaliação.
2. Fortalecer a supervisão das atividades de avaliação habitacional e formar uma excelente equipe de avaliação
As agências de avaliação e os avaliadores devem obtê-lo através da concorrência no mercado, em vez de fazerem identificações obrigatórias. Os departamentos governamentais devem cooperar e gerir conjuntamente os resultados. Mesmo que a conclusão da avaliação da demolição seja reconhecida, as dificuldades reais dos grupos desfavorecidos também devem ser consideradas. Só desta forma a demolição poderá ser realizada sem problemas e os projectos de construção que sejam benéficos para o povo e para o país poderão ser bem implementados.
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