Informações legais

Os actuais preços da habitação ainda são elevados e o mercado de arrendamento habitacional está a tornar-se cada vez mais activo à medida que cada vez mais pessoas se deslocam para trabalhar, viver e gerir negócios noutros locais. Os inquilinos em Pequim e mesmo em todo o país ficaram assustados depois de passarem por uma tempestade de aumentos de renda, temendo que um dia o proprietário proponha subitamente um aumento da renda. Solicitar aumento de aluguel é um teste para ambas as partes, tanto mentalmente quanto no contrato de aluguel assinado na época.

A questão de aumentar ou não as rendas é suficiente para deixar as pessoas chateadas, mas muitos proprietários e inquilinos não sabem que cada vez mais propriedades para arrendar estão envolvidas em projectos de aquisição de terrenos e demolições realizados em todo o país. A aquisição e demolição de terrenos trouxeram maiores desafios para ambas as partes do arrendamento.

Nos últimos dias, várias capturas de tela de registros de bate-papo do WeChat apareceram em várias plataformas de mídia, causando ampla discussão entre os internautas. O conteúdo da captura de tela é aproximadamente sobre o inquilino acreditar que está alugando há três anos uma casa alugada que está prestes a ser demolida e é um "alvo real de reassentamento" e, portanto, exige que o proprietário lhe dê metade do dinheiro da demolição.

Então, os inquilinos têm direito a receber uma indemnização pela demolição das suas casas alugadas? O advogado abaixo responderá a esta pergunta em duas partes: leis e regulamentos relevantes e fatos.

Disposições legais relevantes sobre a expropriação de casas em terrenos estatais:

De acordo com as disposições relevantes do "Regulamento sobre a Expropriação e Compensação de Casas em Terras Estatais", se as casas de entidades ou indivíduos em terras estatais forem expropriadas para salvaguardar os interesses públicos, deve ser dada uma compensação justa aos proprietários das casas expropriadas (doravante designadas por pessoas expropriadas).

Além disso, de acordo com outras disposições relevantes do Regulamento, a indemnização concedida ao expropriado pelo governo popular municipal ou distrital que tomou a decisão de desapropriar a casa inclui:

(1) Compensar o valor das casas desapropriadas;

(2) Compensar as pessoas expropriadas com taxas de reassentamento temporário pela realocação e reassentamento temporário causado pela expropriação de casas;

(3) Indenização por prejuízos causados pela cessação da atividade empresarial por expropriação de moradias.

Os governos populares municipais e distritais que tomam a decisão de expropriação devem fornecer certos subsídios e recompensas às pessoas expropriadas.

Além disso, de acordo com as disposições pertinentes do "Regulamento", a pessoa expropriada pode ter duas opções de compensação de expropriação, uma é a compensação monetária e a outra é a compensação de troca de direitos de propriedade da casa. Os governos populares a nível municipal e distrital devem fornecer casas para troca de direitos de propriedade às pessoas expropriadas que escolhem a troca de direitos de propriedade de casas como compensação, e devem calcular o valor das casas expropriadas e depois liquidar a diferença entre o valor das casas expropriadas e o valor das casas usadas para troca de direitos de propriedade.

Se as residências pessoais forem expropriadas devido à necessidade de reconstrução em antigas áreas urbanas, o governo popular a nível municipal ou distrital que toma a decisão sobre a expropriação da casa deve fornecer à pessoa expropriada que opte por trocar os direitos de propriedade da casa na área de reconstrução por uma casa na área de reconstrução ou numa área próxima.

Como se pode verificar pelo exposto, o expropriado no Regulamento refere-se normalmente ao proprietário da casa expropriada e demolida, e os objectos de indemnização são os correspondentes titulares de direitos de acordo com diferentes itens de compensação.

Regulamentos relevantes para demolição de casas em terrenos colectivos:

Além das disposições principais relevantes da Lei de Gestão de Terras e dos Regulamentos de Implementação da Lei de Gestão de Terras, os governos locais também formularam leis e regulamentos locais relevantes para a demolição de casas em terrenos colectivos. A seguir, tomamos como exemplo as "Medidas de Gestão de Demolição de Habitações Coletivas Municipais de Terras de Pequim" como exemplo para ilustrar.

De acordo com as disposições pertinentes das Medidas, a unidade ou pessoa física proprietária da casa a ser expropriada e demolida é denominada expropriada nestas Medidas.

De acordo com as disposições pertinentes das “Medidas”, aqueles cujas casas foram expropriadas e demolidas podem optar por receber uma compensação monetária ou optar pela troca de direitos de propriedade e habitação de reassentamento como compensação. Em algumas áreas, os locais de propriedade podem até ser aprovados.

De acordo com as disposições relevantes das "Medidas", além de fornecer certas compensações e reassentamento às pessoas expropriadas que utilizam as suas próprias casas na propriedade para exercer actividades de produção e comerciais e titulares de licenças de actividade industrial e comercial, a parte expropriadora deve também compensar adequadamente as perdas causadas pela cessação das actividades de produção e comerciais. Entre eles, os governos populares distritais e distritais formulam os padrões de compensação pelas perdas económicas das casas que foram expropriadas e demolidas; o município (município minoritário) e os governos populares da cidade formulam os padrões de compensação para perdas econômicas de casas que foram demolidas, e o município (município minoritário) e os governos populares da cidade devem entrar com o processo junto aos governos populares do distrito e do condado.

De acordo com as disposições pertinentes das “Medidas”, o expropriante deverá compensar os expropriados pelos custos de realocação devido à expropriação de casas. A parte expropriadora deve fornecer subsídios de realocação às pessoas expropriadas.

Entre eles, os governos populares distritais e distritais estipulam os subsídios de relocalização para aquisição de terrenos e demolição de casas; o município (município minoritário) e os governos populares municipais estipulam os subsídios de realocação para aquisição de terrenos e demolição de casas, e devem ser apresentados aos governos populares distritais e distritais.

Como pode ser visto acima, a compensação monetária, a compensação habitacional de reassentamento e a aprovação separada de locais de propriedade são as três principais formas de compensar e reassentar proprietários de casas em terras colectivas expropriadas e demolidas.

Para aqueles cujos arrendamentos expiraram antes da desapropriação e demolição

Independentemente de se alugar um edifício residencial ou um edifício comercial, desde que o contrato de arrendamento tenha expirado antes do período de desapropriação e realocação, a desapropriação e demolição não afetará os direitos reais do locatário, pois o locatário só precisa se mudar e entregar a casa de acordo com o prazo de validade especificado no contrato. Portanto, quando o contrato de arrendamento expira, não existe lei relevante como base para o arrendatário reivindicar direitos de compensação pela demolição.

Para aqueles cujos contratos de arrendamento não expiraram no momento da demolição e demolição

Se o contrato de arrendamento assinado contiver disposições que estipulem que o senhorio deve rescindir antecipadamente o contrato de arrendamento com o inquilino devido a expropriação e demolição da casa, os termos do contrato deverão ser seguidos. Caso o contrato assinado não preveja a rescisão antecipada do contrato de arrendamento por desapropriação e demolição da casa, o locatário pode negociar com o senhorio para chegar a acordo. Se as duas partes não conseguirem chegar a um acordo na negociação, o locatário pode proteger os seus direitos e interesses legítimos através de meios legais, como o litígio.

Se o contrato assinado por ambas as partes no contrato de arrendamento não estipular a questão da expropriação e demolição, e o inquilino renunciar voluntariamente aos direitos de compensação relevantes, o locatário da casa residencial arrendada pode exigir ao senhorio o pagamento de uma indemnização pelas taxas de relocalização e subsídios de reassentamento;

Para os inquilinos que arrendam propriedades comerciais, também podem exigir que o proprietário pague pelos custos de renovação que investiram originalmente, bem como a compensação pelas perdas causadas pela cessação das atividades comerciais e compensação de realocação, etc.

Ocultar o facto de a casa estar prestes a ser expropriada e demolida e ainda arrendar a casa depois de aprovada e notificada a aquisição do terreno

De acordo com as disposições relevantes da Lei dos Contratos, um inquilino que cometa fraude contratual contra um locador pode solicitar a um tribunal ou instituição arbitral que modifique ou cancele o contrato de acordo com a lei, e exigir que o senhorio compense o inquilino pelas perdas resultantes.

Em suma, quando uma casa alugada é expropriada e demolida, o locatário não tem o direito de exigir uma parte da indemnização pela casa demolida. No entanto, o locatário pode, com base no contrato, exigir que o locador faça a correspondente compensação ou compensação pelo impacto da aquisição do terreno, demolição e alterações contratuais nos seus direitos.Portanto, ambas as partes do contrato de locação devem esclarecer os termos relevantes no momento da assinatura do contrato de locação.

Além dos arrendamentos habitacionais privados acima mencionados, existem também habitações públicas para arrendamento (habitações públicas geridas diretamente pelo governo e habitações públicas autogeridas por unidades) devido a razões históricas e políticas. Embora o inquilino não seja o proprietário da casa, ele goza de direitos de propriedade semelhantes aos do proprietário da casa. Quando a habitação pública for expropriada e demolida, os inquilinos da habitação pública gozarão dos direitos do expropriado a receber indemnização e reassentamento, bem como dos correspondentes pareceres, declarações, direitos de estar presente e de participar em audiências, etc.

Em suma, não existe nenhuma lei relevante que sirva de base para um inquilino solicitar uma divisão igual do pagamento da demolição com o proprietário. O locatário só goza do direito de utilização da casa particular arrendada com base na relação de arrendamento. Somente quando os direitos reais forem afetados e infringidos o locatário poderá exigir indenização ou indenização do locador com base no contrato de locação e nas disposições legais pertinentes.

Ambas as partes do arrendamento têm seus próprios direitos financeiros. Lembre-se de negociar e resolver disputas sem afetar os resultados financeiros de ambas as partes. Se as exigências irracionais de uma parte afetarem os resultados financeiros da outra parte, os direitos e interesses das vítimas da violação podem proteger os seus direitos através de canais legais com a ajuda de um advogado profissional de demolição.