Introdução:Nos últimos anos, com o rápido desenvolvimento da economia do meu país e o rápido avanço da urbanização, surgiram cada vez mais disputas decorrentes da compensação por demolição. Para a maioria das pessoas demolidas, quais são os procedimentos de demolição e quais questões precisam de atenção são questões que todos estão ansiosos para saber. Isto é de grande importância para se preparar para todos os aspectos da demolição o mais cedo possível e buscar o máximo de benefícios legais para si. Este artigo apresenta principalmente os procedimentos de desapropriação de casas em terras estatais que preocupam a todos.

Os procedimentos de expropriação de casas em terras estatais giram principalmente em torno da decisão de expropriação e da compensação de expropriação.

Quanto à decisão de cobrança

1. Formulação de um plano de compensação para desapropriação

De acordo com o artigo 10.º do Regulamento sobre Desapropriação e Compensação de Casas em Terrenos Estatais, o departamento de expropriação de habitações deve formular um plano de expropriação e compensação e apresentá-lo aos governos populares municipais e distritais. Os governos populares a nível municipal e distrital organizarão departamentos relevantes para realizar demonstrações sobre planos de expropriação e compensação e publicá-los para solicitar opiniões públicas. Na prática, o plano de compensação de desapropriação proposto aparece antes de ser tomada a decisão de desapropriação, o que é um procedimento importante na desapropriação de casas. As pessoas expropriadas devem exercer ativamente o seu direito de expressar opiniões.

2. Anúncio da decisão de desapropriação da casa e notificação de reconsideração e direitos de litígio

O artigo 13.º do Regulamento sobre Expropriação de Casas e Compensação de Terras Estatais estipula que o governo popular a nível municipal e distrital deve fazer um anúncio atempado após tomar uma decisão sobre a expropriação de casas. O edital deverá especificar planos de compensação de desapropriação, reconsideração administrativa, direitos de contencioso administrativo e outros assuntos. O artigo 14.º do “Regulamento” estipula ainda que se o expropriado estiver insatisfeito com a decisão de desapropriação da casa tomada pelo governo popular a nível municipal ou distrital, poderá requerer a reconsideração administrativa nos termos da lei, ou poderá intentar uma ação administrativa nos termos da lei. A decisão de expropriação da casa marca o início oficial do projecto de desapropriação e a recuperação dos direitos de uso da terra propriedade do Estado. Se o expropriado estiver insatisfeito com o plano de compensação da desapropriação, é muito necessário iniciar os procedimentos de reparação dentro do prazo legal.

3. Organizar investigação e registro

O artigo 15.º do Regulamento sobre Desapropriação de Casas e Compensação de Terras Estatais estipula: O departamento de expropriação de casas organizará uma investigação e registo da propriedade, localização, finalidade, área de construção, etc. Os resultados da investigação serão divulgados aos expropriados no âmbito da desapropriação de casas.

Sobre compensação de desapropriação

1. Âmbito da desapropriação e compensação

O artigo 17.º do Regulamento sobre Desapropriação e Compensação de Casas em Terras Estatais estipula que a indemnização às pessoas expropriadas pelos governos populares municipais e distritais que tomam a decisão de expropriar casas inclui:

(1) Compensação do valor da casa expropriada;

(2) Compensação por relocalização e reassentamento temporário causado por expropriação de casas;

(3) Indenização por prejuízos causados pela suspensão da produção e dos negócios por desapropriação de moradias.

Os governos populares a nível municipal e distrital formularão subsídios e medidas de recompensa para fornecer subsídios e recompensas às pessoas expropriadas.

Na prática, a compensação do item (3) existirá para habitação comercial. Os subsídios e prêmios devem atender a certas condições antes de serem obtidos. Todos estes juntos constituem a compensação total que a pessoa expropriada pode finalmente receber.

2. Normas de compensação do valor das casas desapropriadas

O artigo 19.º do Regulamento sobre Desapropriação e Compensação de Casas em Terrenos do Estado estipula que a indemnização pelo valor das casas expropriadas não será inferior ao preço de mercado dos imóveis semelhantes das casas expropriadas na data do anúncio da decisão de expropriação da casa. A “data de anúncio da decisão de desapropriação da casa” aqui é o momento legal de avaliação. O “Preço de mercado de imóveis semelhantes” estabelece a aplicação do “método de comparação de mercado” na avaliação do valor da habitação.

3. Duas regras importantes para avaliar o valor das casas desapropriadas

O artigo 19.º do Regulamento sobre Desapropriação e Compensação de Casas em Terrenos do Estado estipula que o valor das casas expropriadas será avaliado e determinado por uma agência de avaliação de preços imobiliários com as qualificações correspondentes, de acordo com o método de avaliação de expropriação de casas. Se tiver alguma objeção ao valor da casa expropriada determinado pela avaliação, poderá solicitar à agência de avaliação de preços imobiliários uma revisão da avaliação. Se você tiver alguma objeção ao resultado da revisão, poderá solicitar avaliação ao Comitê de Especialistas em Avaliação de Preços Imobiliários. Ou seja, os dois recursos diretos para avaliação são solicitar revisão e solicitar perícia.

O artigo 20.º do “Regulamento sobre Desapropriação e Compensação de Casas em Terrenos do Estado” estipula que a agência de avaliação de preços imobiliários será escolhida pelo expropriado através de negociação; se a negociação falhar, será determinada por decisão da maioria, selecção aleatória, etc. O método específico será formulado pela província, região autónoma e município directamente subordinado ao Governo Central. O desapropriado tem o direito de escolher a agência avaliadora, o que é um ponto-chave muito importante para verificar se o processo de avaliação é legal.

4. Opções opcionais de compensação monetária e troca de direitos de propriedade

O artigo 21.º do Regulamento sobre Desapropriação e Compensação de Casas em Terrenos Estatais estipula que o expropriado pode optar pela compensação monetária ou pela troca dos direitos de propriedade da casa. Se a pessoa expropriada optar por trocar os direitos de propriedade da casa, o governo popular a nível municipal ou distrital fornecerá a casa para a troca de direitos de propriedade e calculará e liquidará a diferença entre o valor da casa expropriada e o valor da casa utilizada para a troca de direitos de propriedade com a pessoa expropriada. O direito do expropriado de escolher o método de compensação deve ser satisfeito nos termos da lei.

5. Assine um acordo de compensação de desapropriação

O artigo 25.º do Regulamento sobre a Expropriação e Compensação de Casas em Terras Estatais estipula que o departamento de expropriação de casas e a pessoa expropriada devem celebrar um acordo de compensação de acordo com as disposições deste Regulamento relativamente ao método de compensação, montante de compensação e período de pagamento, a localização e área da casa usada para troca de direitos de propriedade, taxas de realocação, incluindo taxas de reassentamento ou casas de rotatividade, perdas de produção e suspensão de negócios, período de realocação, método de transição e período de transição, etc. for celebrado, se uma das partes deixar de cumprir as obrigações decorrentes do acordo de compensação, a outra parte poderá ajuizar uma ação judicial nos termos da lei.

6. Tomar uma decisão sobre desapropriação e compensação

O Artigo 26 do Regulamento sobre Expropriação de Casas e Compensação em Terras Estatais estipula que se o departamento de expropriação de casas e a pessoa expropriada não conseguirem chegar a um acordo de compensação dentro do período contratual especificado no plano de compensação de expropriação, ou se o proprietário da casa expropriada não for claro, o departamento de expropriação de casas deverá reportar ao governo popular de nível municipal ou distrital que tomou a decisão de desapropriação de casas de acordo com as disposições deste regulamento, tomar uma decisão de compensação de acordo com o plano de compensação de desapropriação, e fazer anúncio no âmbito da desapropriação da casa. Caso o desapropriado fique insatisfeito com a decisão de indenização, poderá requerer reconsideração administrativa ou ajuizar ação administrativa nos termos da lei.

Gostaria de lembrar aqui que um acordo de compensação e uma decisão de compensação não podem existir ao mesmo tempo, ou seja, se for assinado um acordo de compensação, não haverá decisão de compensação. A decisão de compensação foi tomada quando um acordo de compensação não pôde ser assinado.

7. Primeiro a compensação e depois a realocação

O artigo 27.º do Regulamento sobre a Expropriação e Compensação de Casas em Terras Estatais estipula que, ao implementar a expropriação de casas, a indemnização deve ser paga primeiro e depois realocada. Depois de o governo popular a nível municipal ou distrital que tomou a decisão de desapropriação da casa fornecer compensação à pessoa expropriada, a pessoa expropriada deverá concluir a realocação dentro do período de realocação especificado no acordo de compensação ou na decisão de compensação. Nenhuma unidade ou indivíduo pode usar violência, ameaças ou violar regulamentos para interromper o fornecimento de água, aquecimento, gás, energia, acesso rodoviário ou outros meios ilegais para forçar as pessoas expropriadas a se mudarem. As unidades de construção estão proibidas de participar de atividades de realocação.

8. Requerer ao tribunal a execução compulsória de acordo com a lei

O artigo 28 do “Regulamento” estipula que se o expropriado não requerer a reconsideração administrativa ou intentar uma acção administrativa no prazo legal, e não se deslocar dentro do prazo especificado na decisão de indemnização, o governo popular municipal ou distrital que tomou a decisão de desapropriação da casa deverá requerer ao Tribunal Popular a execução compulsória nos termos da lei. Isto é comumente referido como “demolição judicial” e é também a etapa final na demolição de casas urbanas.

A última coisa que o advogado gostaria de lembrar aos expropriados é que o que foi resumido acima é o conteúdo principal e central estipulado no Despacho do Conselho de Estado n.º 590. A partir dele, não é difícil ver o significado decisivo dos três procedimentos de decisão de expropriação, decisão de compensação de expropriação e avaliação do valor da casa. A decisão de desapropriação estabelece o início da obra, a avaliação do valor determina o valor da indenização e a decisão de indenização aponta para a demolição judicial. Portanto, compreender estes três pontos é o que a maioria das pessoas expropriadas precisa prestar mais atenção na prática. Sempre que um expropriado pergunta a um advogado: Que lei relativa à demolição devo consultar? Todos nós responderemos a isto: Veja a Ordem nº 590 do Conselho de Estado!