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Introdução ao artigo: Grandes hotéis em Ningbo foram demolidos, terras estatais foram convertidas em terras coletivas e a compensação aumentou tanto?

Parte Um: Breve Introdução ao Caso

Num desses casos, um grande hotel em Ningbo comprou uma vez uma empresa estatal para operações comerciais. Mais tarde, a empresa recebeu um aviso de demolição e o governo apenas compensou de acordo com os padrões de construção da fábrica. O chefe da empresa encontrou Lu Yongqiang e Dong Guonv da equipe de demolição de Yingting e, após várias investigações, obtiveram algumas evidências fortes. Isto inclui provas de que as empresas pagam taxas de utilização da terra com base na utilização comercial da terra. Após os esforços de dois advogados, a indemnização baseou-se finalmente na demolição de casas comerciais em terrenos estatais. A compensação aumentou em dezenas de milhões de yuans em comparação com o valor original.

Parte 2: Ambas são demolições de casas. Qual é a diferença entre terras coletivas e terras estatais?

1. Diferentes razões para demolição

(1) As razões para a demolição de casas em terrenos estatais podem basear-se nas necessidades do interesse público, e os departamentos governamentais podem organizar a expropriação e depois demoli-las uniformemente; eles também podem ser baseados no desenvolvimento comercial, e os desenvolvedores e as pessoas demolidas podem demoli-los após chegarem a um acordo. No caso de demolição por interesse público, os demolidores devem fazer uma escolha entre os interesses pessoais e os interesses nacionais. Depois que o governo fornecer uma compensação razoável, as pessoas demolidas deverão se mudar. No caso da demolição comercial, os demolidos gozam de maior autonomia.

(2) A demolição de casas (expropriação e demolição de terras) em terras colectivas deve basear-se nas necessidades do interesse público. Ying Ting acredita que, após obter a aprovação dos departamentos relevantes de acordo com os procedimentos legais, as terras coletivas serão expropriadas como terras estatais e uma compensação razoável será dada aos expropriados antes que a demolição possa ser realizada.

2. Aplicam-se leis diferentes

Os assuntos, procedimentos, indemnizações e outras questões de demolição de casas em terrenos estatais aplicam-se todos ao “Regulamento sobre Desapropriação e Compensação de Casas em Terrenos Estatais”; a demolição de casas em terrenos coletivos aplica-se principalmente à “Lei de Ordenamento do Território” e ao “Regulamento de Implementação da Lei de Ordenamento do Território”. Caso não existam disposições específicas nas leis e regulamentos acima, o “Regulamento sobre Expropriação e Compensação de Casas em Terrenos Estatais” poderá ser aplicado por referência.

3. Diferentes departamentos de aprovação

Se for necessário expropriar casas em terrenos estatais para fins de interesse público, o governo popular a nível municipal ou distrital tomará uma decisão sobre a expropriação de casas. A demolição de casas em terrenos colectivos requer a aprovação da expropriação de terras por parte do Conselho de Estado, dos governos populares das províncias, regiões autónomas e municípios directamente subordinados ao Governo Central.

4. Diferentes padrões de remuneração

A indenização pela demolição de casas em terrenos do Estado é baseada no valor de avaliação da casa, que deve ser determinado por empresa avaliadora qualificada com base no valor de mercado da casa. A Equipe de Demolição Yingting aprendeu que além de considerar a estrutura, área e tempo de construção da casa, fatores como a localização e o uso da casa têm maior impacto no valor da casa. Os custos de compensação pela demolição de casas em terrenos colectivos incluem principalmente a compensação pelos direitos de uso da terra e a compensação pela própria casa. A compensação pelas casas baseia-se geralmente apenas no custo de substituição e, em comparação com as casas em terrenos estatais, o montante da compensação recebida é muito inferior.

5. Diferentes departamentos de implementação

A demolição de casas em terrenos estatais é organizada e implementada pelos departamentos relevantes do governo popular a nível distrital ou superior, e o Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural é geralmente responsável pelos assuntos relacionados. A demolição de casas em terrenos colectivos também é organizada e implementada pelo governo popular a nível distrital ou superior, mas o Departamento de Terras e Recursos é geralmente responsável pela implementação específica.

6. Diferentes procedimentos obrigatórios

Durante a demolição de casas em terrenos estatais, se as pessoas demolidas e os demolidores não conseguirem chegar a um acordo de compensação dentro do prazo especificado no plano de compensação de expropriação, o governo popular a nível municipal ou distrital que tomou a decisão sobre a expropriação da casa tomará uma decisão de compensação de acordo com o plano de compensação de expropriação e fará um anúncio no âmbito da expropriação. Se a pessoa expropriada não solicitar reconsideração administrativa ou entrar com uma ação administrativa dentro do prazo legal, e não se mudar dentro do prazo prescrito, o governo popular municipal ou distrital que tomou a decisão de desapropriação da casa deverá solicitar ao Tribunal Popular a execução compulsória de acordo com a lei. A demolição compulsória de casas em terrenos colectivos é normalmente efectuada pelo departamento de terras e recursos após tomada de uma “decisão que ordena a entrega do terreno” e depois requerimento ao tribunal para a demolição compulsória.

Yingting lembra você:

1. A demolição de casas em terrenos estatais é muito diferente da demolição de casas em terrenos colectivos. A remuneração deste último é muito inferior à do primeiro. Portanto, é muito importante confiar a um advogado profissional de demolição empresarial a investigação e a coleta de evidências para determinar a natureza do terreno.

2. Se você se deparar com uma demolição forçada ilegal, a pessoa demolida pode entrar com uma revisão administrativa no prazo de 60 dias após o recebimento da decisão de desapropriação, decisão de compensação de desapropriação e outras ações administrativas específicas, e entrar com uma ação administrativa no prazo de 6 meses. Você deve entrar com uma ação judicial para defender seus direitos no prazo de 6 meses após saber a data da demolição forçada. Não perca o prazo de prescrição por meio de petições, relatórios, etc.