Informações legais

Introdução ao artigo: Zhou construiu uma casa em um pomar de cerejeiras para cuidar do jardim, mas o comitê da aldeia demoliu a casa alegando construção ilegal. Depois que a casa foi demolida, algum tempo depois, Zhou soube que o terreno seria desapropriado. Ele pode receber uma indenização?

Parte Um: História de Caso

Em junho de 2008, Zhou alugou um terreno na aldeia para plantar cerejeiras. Para facilitar o manejo da horta, construiu no terreno uma casa para morar. Viveu em paz durante dez anos. Há dois dias, ele foi informado pelo comitê da aldeia que sua casa construída por ele mesmo era ilegal e seria demolida. Mas Zhou investiu todo o seu dinheiro aqui. Se a casa for demolida, onde ele irá morar? O comitê da aldeia disse que não se importava com o assunto e pediu a Zhou que encontrasse um caminho por conta própria. Eles sugeriram alugar uma casa do lado de fora. A equipe de demolição de Yingting soube que pessoas do comitê da aldeia alertaram Zhou para demolir a casa dentro de três dias para evitar que a demolição forçada da casa afetasse o pomar de cerejeiras. Zhou estava muito hesitante. As dezenas de hectares de jardim precisavam ser guardados. E se ninguém estivesse olhando e as cerejas e as instalações de campo fossem roubadas? No entanto, Zhou ouviu dizer que vários produtores de cerejas nas aldeias vizinhas chegaram a um acordo e receberam uma compensação. Porque é que os resultados do planeamento seriam diferentes se arrendassem terras para cultivar cerejas na mesma cidade? Você vai cortar a água e a eletricidade e demolir a casa à força? Poucos dias depois, algumas pessoas vieram e demoliram à força sua casa construída por ele mesmo. Eles também demoliram as instalações do pomar de cerejeiras de Zhou e derrubaram as cerejeiras. O comité da aldeia não mencionou a compensação. Um mês depois, Zhou soube que suas terras seriam desapropriadas para a construção de estradas. Ele queria saber se ele poderia ser compensado?

Parte 2: Quando a construção ilegal encontra aquisição e demolição de terrenos, pode haver compensação?

1. Uma casa não licenciada equivale necessariamente a uma construção ilegal?

Não! Casas indocumentadas não significam construção ilegal, como casas construídas na própria propriedade, como casas construídas antes de 1º de janeiro de 2008, ou casas cujos certificados imobiliários não foram obtidos a tempo devido a mudanças nos departamentos governamentais relevantes e outros motivos. Existem muitas razões para não ter licença, portanto habitação sem licença não significa construção ilegal.

2. Os edifícios ilegais têm de ser demolidos?

Não! Os edifícios construídos sem obtenção de licença de projecto de construção, ou em violação do conteúdo relevante aprovado pela licença de projecto de construção, são considerados construções ilegais. De acordo com a experiência anterior de Ying Ting no tratamento de casos, descobriu-se que existem muitos motivos para construções ilegais, alguns devidos às partes envolvidas e outros devidos a agências governamentais. As consequências jurídicas para os edifícios ilegais não são únicas. Há confisco e demolição dentro de um prazo, e também há multas e procedimentos de reemissão, e confisco e demolição dentro de um prazo são limitados a violações graves do planejamento urbano. Verifica-se que os edifícios ilegais não têm necessariamente de ser demolidos.

3. O que são construções ilegais?

Ying Ting acredita que, de acordo com as disposições da Lei de Planeamento Urbano e Rural, os edifícios ilegais incluem: (1) Edifícios construídos sem requerimento ou aprovação de requerimento e sem obtenção de licença de ordenamento do território de construção e licença de planeamento de projeto de construção. (2) Edifícios construídos mediante alteração das disposições da licença de planeamento do projecto de construção sem autorização. (3) Edifícios construídos com alterações de uso não autorizadas. (4) Edifícios que não foram demolidos para se tornarem edifícios permanentes após a construção de edifícios temporários terem excedido o seu período de validade.

4. Que edifícios ilegais podem ser indemnizados?

(1) Empresas de promoção de investimentos com procedimentos incompletos

Para as empresas de promoção de investimentos com procedimentos incompletos, para implementar rapidamente o projecto, o governo abriu um canal verde para tratar de vários procedimentos de licenciamento, permitindo a construção primeiro e a aprovação depois. Posteriormente, por alguns motivos, os procedimentos pertinentes não foram concluídos. Neste caso, Ying Ting acredita que, desde que não ultrapasse o âmbito da licença de planeamento, tem um certo grau de legitimidade e cumpre o princípio da confiança nos interesses. Portanto, essas empresas de investimento devem receber uma compensação razoável durante a demolição.

(2) Fazendas de criação, fazendas de plantio e casas comerciais individuais com procedimentos incompletos

Algumas fazendas e plantações apoiadas pelos governos locais não tinham procedimentos completos na época. Quando confrontados com a expropriação subsequente, a parte expropriadora iria demoli-los em nome da “construção ilegal”. No entanto, de acordo com o "Aviso do Gabinete de Terras e Recursos e do Ministério da Agricultura sobre Questões Relativas à Melhoria da Gestão de Terras Agrícolas de Instalações" emitido em 2010, aqueles que ocupam terras agrícolas para a construção de instalações agrícolas não precisam de passar pelos procedimentos de aprovação para conversão de terras agrícolas. Portanto, se as explorações agrícolas e plantações construídas antes de 2010 não tiverem cumprido as formalidades para instalações agrícolas, podem procurar uma compensação razoável.

(3) Casas particulares com procedimentos de construção incompletos

Por razões históricas, os procedimentos de construção dos edifícios estão incompletos e o registo de propriedade das moradias não pode ser efectuado da forma normal. a Lei de Planeamento Urbano e Rural do meu país foi implementada em 1 de Janeiro de 2008. As casas construídas após essa data devem obter procedimentos de aprovação de construção. De acordo com o princípio da não retroactividade da lei, para casas construídas antes de 2008 e com plenos direitos de uso da terra, essas casas não podem ser facilmente identificadas como construção ilegal.

Parte Três: Zhou pode ser compensado? Numa tal situação, o que devem fazer as famílias de demolição?

1. Algumas plantações apoiadas pelos governos locais não tinham procedimentos completos na altura. Quando confrontado com uma desapropriação subsequente, o expropriador irá demoli-los em nome da “construção ilegal”. De acordo com os regulamentos relevantes, aqueles que construíram instalações agrícolas para ocupar terras agrícolas antes de 2010 não necessitaram de passar pelos procedimentos de aprovação para conversão de terras agrícolas. O pomar de cerejeiras de Zhou foi construído em 2008. Embora os procedimentos das instalações agrícolas não tenham sido concluídos, ele pode buscar uma compensação razoável. A indemnização inclui indemnizações por cerejeiras jovens, compensação de cerejas, edifícios auxiliares do pomar de cerejeiras ou galpões propostos (não utilizados para residência, apenas edifícios relacionados com a gestão do pomar de cerejeiras), equipamentos auxiliares do pomar de cerejeiras (piscinas, caixas d'água, etc.).

2. A Lei de Planeamento Urbano e Rural do meu país foi implementada em 1 de Janeiro de 2008. As casas construídas após essa data devem obter procedimentos de aprovação de construção. A casa de Zhou foi construída em junho de 2008. E é ilegal construir casas ocupadas pelos proprietários em terras agrícolas. Portanto, esta casa é uma construção ilegal. De acordo com a lei, nenhuma compensação deve ser concedida.

3. Ying Ting sugeriu que, quer se trate de construção ilegal ou aquisição e demolição de terrenos, é melhor não demolir a casa envolvida sozinho. Se você mesmo desmontá-lo, será difícil obter uma compensação posteriormente. Como você não consegue encontrar um motivo para pedir indenização, também é difícil determinar quem processar em tribunal. Se a sua casa foi demolida à força, você pode tirar fotos e vídeos relevantes antes, durante e depois da demolição como prova da demolição e como base básica para propor condições de compensação. Também é fácil identificar quem executou a demolição forçada, saber quem processar e saber quem deve assumir a responsabilidade pela demolição forçada.

4. Este caso envolve demolição forçada. De acordo com as leis e regulamentos relevantes do nosso país, mesmo a demolição forçada deve ser realizada de acordo com os procedimentos legais e o tribunal organizará a implementação da demolição forçada de acordo com a lei. É ilegal para o comité da aldeia demolir a propriedade sem procedimentos legais. Zhou pode entrar com uma ação administrativa de indenização para reivindicar indenização por perdas.

Yingting lembra você:

1. Se a sua casa for identificada como uma construção ilegal, primeiro descubra se a sua casa é uma construção ilegal. Se você tiver alguma dúvida, consulte um advogado profissional de aquisição e demolição de terrenos para obter aconselhamento jurídico profissional.

2. Porque a construção ilegal refere-se a casas e instalações construídas fora da área de planeamento sem obtenção da licença de planeamento do projecto proposto (local original, selecção do local e pareceres de construção), e em violação das disposições da Lei de Ordenamento do Território, da Lei de Planeamento Urbano e Rural, do Regulamento sobre o Planeamento e Gestão da Construção de Aldeias e Vilas e outras leis e regulamentos relevantes. Por razões históricas, pode haver algumas casas suspeitas de construção ilegal. A necessidade de ser demolida e a possibilidade de ser paga uma indemnização após a demolição devem ser tratadas de forma diferente de acordo com as diferentes situações. Na prática, os edifícios ilegais não podem necessariamente ser demolidos, mas também podem ser convertidos em edifícios legais e aí permanecer permanentemente. Existem muitas razões para a construção ilegal, incluindo as partes envolvidas e os órgãos administrativos. As consequências jurídicas para as construções ilegais não são as únicas. Há confisco e demolição dentro de um prazo, bem como multas e procedimentos de reemissão. Além disso, o confisco e a demolição dentro de um prazo estão limitados a violações graves do planeamento urbano.

3. Se você se deparar com uma demolição ilegal, deverá entrar com uma ação administrativa no prazo de 6 meses a partir da data em que tomou conhecimento da demolição. Porque de acordo com as leis pertinentes do nosso país, ao se depararem com aquisição e demolição de terrenos, as pessoas expropriadas e demolidas podem apresentar uma revisão administrativa no prazo de 60 dias após o recebimento da decisão de desapropriação, decisão de compensação de desapropriação e outras ações administrativas específicas, e entrar com uma ação administrativa no prazo de 6 meses. Se a sua casa for demolida à força, você deverá entrar com uma ação judicial para defender seus direitos no prazo de 6 meses após saber a data da demolição. Algumas famílias realojadas apresentarão petições, mas a petição não é um canal legal e, independentemente da duração da petição, não constitui motivo para interromper o prazo para a ação penal. Muitas pessoas que foram demolidas atrasaram a apresentação de petições e perderam o prazo de prescrição. Mesmo que processassem, o tribunal não aceitaria. Mesmo que você encontre um advogado, não há nada que você possa fazer para ajudá-lo! Na prática, não importa como você relate a situação aos seus superiores, ao pessoal local ou visite todos os lugares, você não conseguirá realmente resolver o problema. O que você só desperdiça é seu precioso tempo para proteger seus direitos e interesses! Se você não conseguir chegar a um acordo com a parte de expropriação e demolição, entre em contato com um advogado profissional de expropriação e demolição o mais rápido possível para encontrar uma solução.