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Perguntas de proprietários de empresas demolidas em Chongqing:

Tenho uma fábrica em Chongqing. O terreno é um terreno de transferência industrial estatal de 8.000 metros quadrados e o prédio da fábrica tem 4.000 metros quadrados. Gostaria de perguntar qual padrão o governo usará para avaliar a indenização pela desapropriação do prédio da fábrica. É baseado no preço residencial local ou em algum outro padrão? Além disso, se for substituído, em que padrão ele se baseará? É baseado na área do terreno ou na área da casa?

O advogado de demolição de Yingting explica os padrões de cálculo e inclui itens de compensação pela demolição de fábrica:

Hoje em dia, muitas cidades estão construindo parques industriais e transferindo algumas empresas. Desta forma, as empresas originais serão demolidas e outras instalações comerciais serão construídas. Quando uma empresa se depara com uma demolição, a questão da indenização passa naturalmente a ser o foco da atenção do responsável pela empresa. Eles querem saber como o governo subsidia a empresa. Então, qual é o padrão de remuneração para relocação de empresa? Agora vamos ouvir o que os advogados têm a dizer.

1. Indenização por bens demolidos

Incluindo: compensação por terrenos, casas, edifícios e anexos terrestres que não podem ser realocados, bem como máquinas e equipamentos que são efectivamente perdidos devido à deslocalização.

1. Problemas relativos às taxas de compensação fundiária na prática

As instalações comerciais de uma empresa são geralmente obtidas através de arrendamento. Existem dois tipos de terras arrendadas: o arrendamento de terras estatais e o arrendamento de terras coletivas. A demolição de um empreendimento levará inevitavelmente ao término desta relação de arrendamento, então como proteger os interesses do empreendimento no contrato de arrendamento? De acordo com o “Regulamento de Expropriação e Compensação de Moradias em Terrenos do Estado”, os objectos de indemnização por demolição são os edifícios e anexos em terrenos do Estado. Não existe uma disposição unificada nos regulamentos de demolição para compensação por terrenos baldios ou terrenos limpos. Não existem regulamentos sobre a demolição de edifícios em terrenos colectivos.

Há também casos em que os direitos de utilização de terras estatais são obtidos directamente através de licitação, leilão ou atribuição. No entanto, a Lei de Gestão de Terras apenas estipula uma compensação adequada para a recuperação de direitos de uso de terras estatais, mas não há disposições detalhadas.

A compensação de demolição e a compensação de terrenos em vários locais são frequentemente calculadas juntamente com a compensação de casas e edifícios. Existem muitas situações pouco claras e opacas, impossibilitando que os titulares dos direitos obtenham uma compensação razoável correspondente.

2. Determinação dos custos de compensação de casas e edifícios

A compensação para casas e edifícios será calculada com base na área de construção registada na respectiva certidão de propriedade. Caso seja impossível solicitar certidão imobiliária e certidão fundiária por motivos históricos, ela poderá ser determinada por meio de medição real. O valor das casas e edifícios deve geralmente ser confiado conjuntamente pelos demolidores e pelas pessoas demolidas a uma empresa de avaliação. A empresa avaliadora determinará o valor real das casas e edifícios com base nas normas técnicas de avaliação relevantes.

3. Os custos de reposição de equipamentos são calculados com base no preço de reposição.

Os custos de relocação e instalação de equipamentos serão calculados com base no preço de transporte de mercadorias e preço de instalação de equipamentos estipulados pelas autoridades locais. As máquinas e equipamentos são divididos em duas categorias: uma é a de equipamentos removíveis; o outro é equipamento não removível. Os custos de perdas causados ​​pela demolição de equipamentos removíveis podem ser divididos em custos de perdas físicas e custos de perdas funcionais. Os custos de danos físicos incluem custos de desmontagem, custos de transporte, custos de instalação, custos de depuração, etc. Os custos de perda funcional incluem a diminuição na precisão da máquina causada pela realocação e o aumento de produtos abaixo do padrão. Para equipamentos não removíveis, a demolição levará ao abandono do equipamento, portanto o preço novo e o preço de reposição deverão ser combinados para calcular o preço de reposição do equipamento e compensar o proprietário.

Na própria operação de demolição, quando são demolidas casas não residenciais, os custos de relocalização e instalação dos equipamentos devem ser determinados em cada local; os equipamentos que não puderem ser restaurados ao uso serão compensados ​​com base no preço de reposição do equipamento.

2. Indenização por prejuízos causados pela suspensão da produção e dos negócios

Incluindo perdas operacionais reais e perdas operacionais esperadas.

Esta parte é uma parte controversa na prática jurídica. O autor acredita que o custo de produção e suspensão dos negócios não deve incluir apenas a perda real de matérias-primas, produtos semiacabados e outros itens, mas também incluir o valor da compensação determinado com base nas vendas ou lucros reais do mesmo período em anos anteriores. Esta parte do custo é muitas vezes a parte que afeta diretamente o valor total da remuneração da empresa. Portanto, é também a principal prioridade proteger os direitos.

O artigo 23.º do Regulamento sobre a Expropriação e Compensação de Casas em Terras Estatais estipula que a compensação por perdas devido à suspensão da produção e do negócio devido à expropriação da casa será determinada com base em factores como os benefícios anteriores à expropriação da casa, o período de suspensão da produção e do negócio, e outros factores. As medidas específicas serão formuladas pelas províncias, regiões autónomas e municípios directamente subordinados ao Governo Central. As normas específicas e métodos de cálculo não são estipulados uniformemente nos regulamentos, nem são estipulados em outras leis e regulamentos administrativos. Na prática jurídica, os padrões e a base para a compensação são frequentemente estipulados em documentos políticos dos governos locais a nível municipal. Os padrões de remuneração variam de local para local e os métodos de cálculo também são diferentes.

3. Compensação por custos de demolição

A utilização e relocalização incluem os custos preliminares de relocalização, os custos de paralisação incorridos durante o processo de relocalização, os custos de depuração e reparação de máquinas e equipamentos, bem como a desmontagem, embalagem e transporte de materiais, indemnizações a funcionários despedidos, etc.

1. Taxas de realocação e instalação de equipamentos

Para equipamentos removíveis, deve-se seguir o princípio do uso continuado, a relocação e instalação devem ser realizadas em outros locais e o equipamento deve continuar a ser colocado em uso. Os custos de realocação e instalação de equipamentos incorridos em conformidade são perdas inevitáveis ​​causadas pela demolição, e a parte demolida deverá compensá-los.

2. Custos de compensação de reassentamento para funcionários demitidos

As taxas de compensação de reassentamento para funcionários despedidos devido à demolição não são especificadas em detalhe nas leis, regulamentos e documentos políticos, e são itens que as partes da demolição devem negociar entre si. Se a demolição resultar no despedimento dos trabalhadores, a compensação deverá ser fornecida de acordo com os contratos de trabalho específicos celebrados com os trabalhadores e em conjugação com as disposições pertinentes da legislação laboral.

4. Compensação por incentivos à demolição

As taxas de incentivo incorridas com base na política de demolição incluem taxas de realocação acelerada, taxas de incentivo de demolição, etc.

No processo de demolição, a fim de acelerar o progresso da demolição, os demolidores utilizam frequentemente incentivos de relocalização imediata para encorajar as pessoas demolidas e os arrendatários a assinar acordos de compensação de demolição e reassentamento o mais rapidamente possível e a sair do âmbito da demolição. O valor da taxa de incentivo será determinado pelo demolidor com base na demolição efetiva, ou poderá ser determinado através de negociação entre o demolidor, o demolido e o próprio locatário. Refira-se que, em caso de separação entre proprietário e utilizador do edifício fabril demolido, a taxa de incentivo deverá ser paga ao locatário que efectivamente utilize o edifício fabril demolido. Isto foi estipulado em documentos políticos e é uma abordagem razoável.

Por meio deste artigo, o advogado elaborou os projetos e padrões de compensação de relocação de empresas a partir de quatro aspectos principais. O conteúdo da compensação inclui compensação por activos demolidos, compensação pela suspensão da produção e negócios, compensação pelos custos de demolição e compensação política, etc. Entre eles, a compensação por activos demolidos e a compensação pela suspensão da produção e das operações comerciais são as duas mais importantes, e são também áreas onde surgem frequentemente problemas. A empresa deve listá-los como foco de proteção de direitos. É melhor para a empresa contratar um advogado profissional de demolição de Beijing Yingting para lidar em conjunto com questões de compensação de demolição.

Acima estão as respostas relevantes sobre os padrões de compensação e avaliação do projeto de compensação para demolição de fábricas em Chongqing. A compensação específica deve ser avaliada de acordo com a situação detalhada da empresa. Proprietários de empresas envolvidos em questões relacionadas, ligue para o advogado de demolição empresarial de Yingtong para marcar uma entrevista.