Demolição empresarial

Com o rápido desenvolvimento da economia do nosso país, muitas pessoas abriram fábricas. O surgimento das fábricas não só torna o desenvolvimento econômico mais completo, mas também torna a produção de produtos mais rápida e padronizada. No entanto, para apoiar as necessidades políticas, muitas fábricas enfrentarão o problema da demolição, pelo que a forma de compensar o governo pela expropriação dos edifícios das fábricas tornou-se uma preocupação para os proprietários das fábricas. O advogado deste artigo explicará isso em detalhes.

Como compensar o governo pela expropriação de edifícios fabris

(1) Compensação de ativos por demolição de fábrica

1. Compensação de terras

Como arrendatária, uma empresa geralmente obtém suas instalações comerciais por meio de arrendamento. Existem dois tipos de terras arrendadas: o arrendamento de terras estatais e o arrendamento de terras coletivas. A demolição de um empreendimento levará inevitavelmente ao término desta relação de arrendamento, então como proteger os interesses esperados do empreendimento no contrato de arrendamento? De acordo com o regulamento de demolição, os objectos de indemnização de demolição são edifícios e anexos em terrenos do Estado. Os regulamentos de demolição não fornecem disposições unificadas para compensação por terrenos baldios ou terrenos limpos. Nas "Regras de Implementação para a Avaliação e Compensação de Demolição de Habitações Não Residenciais no Local da Expo Mundial de Xangai de 2010 na China", é esclarecido que "o preço básico da compensação pelos direitos de uso da terra é determinado de acordo com os princípios de avaliação de mercado, equilíbrio geral e preços governamentais: 1,1-1,3 milhões de yuans/mu na área de Pudong e 1,2-1,4 milhões de yuans/mu na área de Puxi." Esta é a primeira vez que Xangai esclarece o método de compensação pelos direitos de uso da terra na forma de um documento político.

A compensação pela demolição de terrenos noutros locais é frequentemente calculada juntamente com a compensação por casas e edifícios. Existem muitas situações pouco claras e opacas, impossibilitando que os titulares dos direitos obtenham uma compensação razoável correspondente. Ao mesmo tempo, esta é também uma área que as nossas agências legislativas e administrativas devem proteger ao formularem leis, regulamentos e documentos políticos. Esperamos que os departamentos relevantes possam prestar atenção a isso.

2. Compensação de casas e edifícios

A compensação para casas e edifícios será calculada com base na área de construção registada na respectiva certidão de propriedade. Caso seja impossível solicitar certidão imobiliária e certidão fundiária por motivos históricos, ela poderá ser determinada por meio de medição real. O valor das casas e edifícios deve geralmente ser confiado conjuntamente pelos demolidores e pelas pessoas demolidas a uma empresa de avaliação. A empresa avaliadora determinará o valor real das casas e edifícios com base nas normas técnicas de avaliação relevantes. Se for inferior ao padrão de preço unitário de compensação mínima para demolição de casas urbanas em Xangai, o padrão de preço unitário de compensação mínima será usado para cálculo. E de acordo com os padrões de compensação relevantes de Xangai, as taxas de compensação reais para casas e edifícios serão calculadas.

3. Redefinir o equipamento para o novo preço

O “Regulamento de Gestão de Demolição de Moradias Urbanas” estipula que os custos de relocalização e instalação de equipamentos devem ser calculados com base no preço de transporte de mercadorias e no preço de instalação de equipamentos estipulados pelo governo local. As máquinas e equipamentos são divididos em duas categorias: uma é a de equipamentos removíveis; o outro são equipamentos não removíveis; as perdas causadas pela realocação de equipamentos removíveis podem ser divididas em taxas de perdas físicas e taxas de perdas funcionais. Os custos de danos físicos incluem custos de desmontagem, custos de transporte, custos de instalação, custos de depuração, etc. Os custos de perda funcional incluem a diminuição na precisão da máquina causada pela realocação e o aumento de produtos abaixo do padrão. Para equipamentos não removíveis, a demolição levará ao abandono do equipamento, portanto o preço novo e o preço de reposição deverão ser combinados para calcular o preço de reposição do equipamento e compensar o proprietário.

Na própria operação de demolição, quando as casas não residenciais são demolidas, os custos de realocação e instalação do equipamento são calculados com base na área de construção da casa oficial demolida a 25 yuans por metro quadrado; os equipamentos que não puderem ser restaurados ao uso serão compensados ​​com base no preço de reposição do equipamento.

(2) Compensação por custos de demolição de fábrica

1. Perdas por suspensão de produção e negócios

O artigo 33.º do “Regulamento de Gestão de Demolição de Casas Urbanas” estipula que se a demolição de casas não residenciais resultar na suspensão da produção e do negócio, o demolidor pode fornecer uma indemnização adequada. Em relação à norma “adequada”, o que é “adequado”, sua base de cálculo e método de cálculo, em que circunstâncias “pode” ser compensado, em que circunstâncias “não pode” ser compensado, este regulamento não prevê disposições unificadas, e outras leis e regulamentos administrativos não o prevêem. Na prática jurídica, os padrões e a base para a compensação são frequentemente estipulados em documentos políticos dos governos locais a nível municipal. Os padrões de remuneração variam de local para local e os métodos de cálculo também são diferentes. Isto é uma pena em termos de legislação. Espera-se que os departamentos competentes prestem atenção e elaborem regulamentações mais claras e claras sobre os prejuízos causados ​​pela suspensão da produção e dos negócios, de forma a promover a equidade e a justiça no processo de demolição.

Shanghai adotou o método de "cálculo baseado na área da casa", que é calculado com base no padrão de 300-400 yuans por metro quadrado para a área de construção de casas urbanas demolidas e 150-350 yuans por metro quadrado para casas em terrenos coletivos. O valor específico é determinado pelas partes envolvidas na demolição através de negociação. Embora este método de cálculo seja simples, fácil de implementar e claro, não faz distinção entre o estado operacional da empresa, as suas operações comerciais e a localização geográfica da fábrica. Simplesmente limitar o escopo das perdas decorrentes da suspensão da produção e dos negócios a uma faixa de 300-400 yuans também é um método de cálculo que carece de imparcialidade e justiça. Acreditamos que as perdas devido à suspensão da produção e dos negócios devem ser avaliadas e determinadas por uma agência de avaliação. Somente conduzindo avaliações caso a caso com base na natureza operacional da empresa, nas operações comerciais, nas condições operacionais e na lucratividade podemos garantir a realização da justiça.

2. Taxas de realocação e instalação de equipamentos

Para equipamentos que podem ser realocados, eles devem ser realocados e instalados em um local diferente com base no princípio de uso continuado e em uso contínuo. Os custos de realocação e instalação de equipamentos incorridos em conformidade são perdas inevitáveis ​​causadas pela demolição, e a parte demolida deverá compensá-los. As "Regras de Implementação para Avaliação e Compensação de Demolição de Casas Não Residenciais no Local da Expo Mundial de Xangai da China 2010" também esclarecem o método de compensação: "Quando casas não residenciais são demolidas, o demolidor também deverá compensar as pessoas demolidas ou locatários das casas pelas seguintes despesas: (1) Custos de realocação e instalação de equipamentos calculados de acordo com o preço de transporte de mercadorias e preço de instalação de equipamentos estipulados por esta cidade." Especificamente, o valor da compensação pelos custos de relocação e instalação do equipamento será negociado e determinado pelo demolidor, pela pessoa que está sendo demolida ou pelo locatário, de acordo com o preço de transporte de mercadorias e o preço de instalação do equipamento determinado pelo Preço Guia Municipal de Xangai. Se a negociação falhar, você também pode confiar a uma empresa de avaliação profissional a realização de uma avaliação e determinação.

3. Custos de compensação de reassentamento de empregados demitidos.

Os custos de compensação de reassentamento para funcionários demitidos devido à demolição não são especificados detalhadamente nas leis, regulamentos e documentos de política, e são itens que as partes envolvidas na demolição negociam entre si. Se a demolição resultar no despedimento dos trabalhadores, a compensação deverá ser prevista de acordo com os contratos de trabalho específicos celebrados com os trabalhadores e as disposições pertinentes da legislação laboral.

(3) Despesas de incentivos baseadas em políticas de demolição

No processo de demolição, a fim de acelerar o progresso da demolição, os demolidores utilizam frequentemente incentivos de relocalização imediata para encorajar as pessoas demolidas e arrendatários a assinarem o acordo de compensação de reassentamento de demolição o mais rapidamente possível e a saírem do âmbito da demolição. O valor da taxa de incentivo será determinado pelo demolidor com base na demolição efetiva, ou poderá ser determinado através de negociação entre o demolidor, o demolido e o próprio locatário. Refira-se que, em caso de separação entre proprietário e utilizador do edifício fabril demolido, a taxa de incentivo deverá ser paga ao locatário que efectivamente utilize o edifício fabril demolido. Isto foi estipulado em documentos políticos e é uma abordagem razoável.

Na nossa vida real, se o proprietário da fábrica enfrentar a expropriação da fábrica, então os terrenos, casas, edifícios, substituição de equipamentos, bem como o encerramento da fábrica, a realocação e instalação de equipamentos, etc., tornar-se-ão todos o conteúdo da compensação do governo pela expropriação da fábrica. Portanto, se o governo expropriar fábricas, os proprietários das fábricas devem fornecer apoio à construção do governo, e devemos também utilizar conhecimentos jurídicos relevantes para obter compensação legal.