Informações legais

Uma empresa obtém terrenos mistos através de licitação legal, mas como o leiloeiro não concluiu os procedimentos de transferência, a compensação não foi paga durante a desapropriação. Como deve salvaguardar os seus direitos? Vamos analisar através de casos específicos. Uma empresa de armazenamento e logística em Nanyang, província de Henan, possui terrenos alocados pelo Estado com 7.000 metros quadrados de edifícios acima do solo.

A empresa obteve o terreno por meio de canais formais de leilão na época. O terreno pertencia ao terreno reestruturado pela empresa estatal. No entanto, por razões dos departamentos competentes, os procedimentos de transferência de terras não foram concluídos. A certidão imobiliária foi obtida, e a certidão imobiliária, certidão de planejamento e demais procedimentos foram concluídos. Há também uma questão mais importante. Os terrenos e imóveis atuais não estão no nome da mesma pessoa, mas a certidão de terreno é uma certidão de terreno antiga e não está no nome da mesma pessoa que o novo certificado de imóvel. Portanto, ao se depararem com o departamento de desapropriação competente, eles dizem que o terreno não é seu e que você não é o titular do direito de uso, portanto o padrão de indenização é muito baixo. Como as empresas devem resolver esse problema? Como resolver isso? Como salvaguardar direitos?

Durante nosso atual processo de tratamento de casos, existem muitos casos assim. Embora a terra seja utilizada por empresas privadas, as razões históricas para a atribuição da terra são muitas vezes surpreendentemente semelhantes. Algumas empresas adquiriram bens imóveis em terrenos estatais junto dos tribunais, e algumas obtiveram direitos de utilização de terrenos de fábricas compradas a empresas estatais falidas em plataformas de leilões de activos estatais, etc.

Esse tipo de caso pode obter basicamente um resultado satisfatório, que pode ser analisado a partir dos seguintes aspectos: O caso citado no início do artigo envolve duas relações jurídicas. Uma delas é que a pessoa obteve o imóvel em leilão e obteve o direito de uso do terreno. Os procedimentos de transferência de terras não foram tratados a tempo e o certificado de direitos de uso de terras para a transferência não foi tratado. Quem é o responsável? De acordo com as disposições do Regulamento Provisório sobre a Transferência de Terrenos Urbanos, quando os terrenos atribuídos são transferidos e quando as estruturas habitacionais e edifícios nos terrenos atribuídos são transferidos, os procedimentos de transferência devem ser concluídos e a taxa de transferência de terrenos deve ser paga, e a taxa de transferência de terrenos deve ser tratada pelo titular do direito de uso do terreno, ou seja, o titular do direito de uso do terreno do terreno originalmente atribuído.

Se a terra, neste caso, for realmente adquirida através de uma plataforma estatal de negociação de ativos, quem deverá pagar a taxa de transferência da terra? Deve ser tratado pela Comissão de Supervisão e Administração de Ativos Estatais original, ou seja, a empresa estatal original com o direito original de uso da terra. Se a empresa estatal original falir, a situação deverá ser tratada pelos accionistas relevantes, ou seja, a Comissão de Supervisão e Administração de Activos do Estado. Somente após o pagamento da taxa de transferência de terras é que o certificado final de direito de uso da terra pode ser emitido.

Na verdade, no momento do leilão, a taxa de transferência de terreno paga pelo licitante deveria ter incluído a taxa de transferência de terreno, mas os departamentos competentes retiveram a taxa de transferência de terreno e não a reembolsaram, pelo que esta responsabilidade deve ser suportada pelos departamentos relevantes. Se o terreno for adquirido em tribunal, o proprietário original do direito de uso do terreno deve primeiro pagar a taxa de transferência do terreno e, em seguida, passar pelos procedimentos de transferência do terreno e de registo da casa, etc.

Portanto, agora que todos conhecem a relação jurídica a este respeito e onde reside a responsabilidade, este caso fica realmente muito claro. Se a desapropriação ocorrer agora, o atual departamento de desapropriação e o acionista original da empresa estatal, ou seja, a Comissão de Supervisão e Administração de Ativos do Estado, pertencem ao mesmo órgão administrativo. Na verdade, este problema pode ser facilmente resolvido.

Tratamos de muitos casos que não pertenciam ao mesmo departamento administrativo. Por exemplo, uma empresa estatal que foi originalmente leiloada sobre activos estatais era afiliada à Comissão de Supervisão e Administração de Activos Estatais de outro distrito. Contudo, a actual expropriação é feita pelo departamento competente do distrito onde se encontra o imóvel, que pertence a diferentes órgãos administrativos. Isto leva a alguns problemas de conflitos de interesse mútuo entre departamentos administrativos. As autoridades competentes na área de expropriação não estão dispostas a pagar mais pela compensação de expropriação, e a Comissão original de Supervisão e Administração de Ativos Estatais não está disposta a assumir as responsabilidades correspondentes. Este problema exige que as empresas o resolvam através de diferentes métodos e procedimentos legais.

Em primeiro lugar, a compensação correspondente deveria ser obtida para a primeira etapa da expropriação e, em seguida, outras compensações deveriam ser suportadas pela Comissão de Supervisão e Administração de Ativos Estatais original. Esta é uma ideia. Outra ideia é que de acordo com o “Código Civil” e a “Lei de Ordenamento do Território”, existam disposições semelhantes para habitação em qualquer lugar. Ou seja, se uma unidade obtiver a propriedade de uma casa, obterá naturalmente o direito de uso do terreno e receberá naturalmente o imposto predial.

Uma vez que a empresa obteve o certificado de propriedade da casa, o direito de uso do terreno é legal e obtido naturalmente. Quanto a saber se a taxa de transferência de terras foi reembolsada, isso é apenas um direito do credor e não tem nada a ver com direitos de propriedade. Além disso, os direitos do credor são suportados pela Comissão de Supervisão e Administração de Activos Estatais original, e o departamento administrativo distrital deve recorrer à Comissão de Supervisão e Administração de Activos Estatais original para compensar a taxa de transferência de terras e suportar as perdas de juros correspondentes, etc.

Outra relação jurídica é que o certificado de direito de uso do terreno e o certificado de propriedade da casa envolvidos no empreendimento não estejam no nome da mesma unidade. Na verdade, isso é natural, porque o direito de uso do terreno só pode ser atribuído em nome do antigo empreendimento. Porque as terras alocadas geralmente raramente são alocadas em nome de empresas privadas ou empresas privadas. Claro que a empresa passa por leilão legal, e claro que é em nome da empresa. Como esse problema precisa ser resolvido? Se você se deparar com uma desapropriação, poderá resolvê-la em um pacote, como as duas soluções que acabamos de mencionar.

Se não houver cobrança ou a cobrança não for particularmente urgente e a data não for particularmente urgente, você pode resolver completamente através do Documento nº 1 do Ministério dos Recursos Naturais em 2021. O Aviso de 2021 do Ministério dos Recursos Naturais sobre Resolução de Questões Históricas no Registro de Imóveis estipula claramente que se os direitos de uso da terra não forem tratados, os procedimentos correspondentes devem ser concluídos de acordo com as políticas do momento. Por exemplo, se você seguir os procedimentos de transferência de terras de acordo com a taxa de transferência de terras e os regulamentos nacionais da época, obterá naturalmente o certificado de direito de uso da terra através do método de transferência e, em seguida, resolverá os problemas de expropriação e compensação. É claro que, se a empresa gastar mais dinheiro e puder buscar compensação junto à Comissão de Supervisão e Administração de Ativos Estatais original ou aos departamentos relevantes, essa será outra relação jurídica.

Ao encontrar problemas semelhantes, você pode consultar uma equipe profissional de advogados em tempo hábil. Os advogados salvaguardarão os direitos e interesses legítimos da empresa de acordo com os regulamentos legais, políticas locais, notificações documentais de departamentos relevantes e precedentes de casos relevantes. Você também pode nos consultar. Para disputas políticas e comerciais, é claro que você deve consultar os advogados da Beijing Yingting. Forneceremos pareceres jurídicos detalhados com base nas disposições de leis, regulamentos, documentos normativos de políticas locais e casos relevantes, combinados com algumas evidências factuais do caso, e usaremos o conhecimento jurídico para negociar com as autoridades competentes para buscar uma solução justa e satisfatória.

O conhecimento jurídico neste artigo não representa aconselhamento jurídico. Se você encontrar problemas semelhantes, deverá analisá-los detalhadamente.