Informações legais

Quanto é o padrão nacional de compensação para demolição de casas por metro quadrado?

Não há valor específico estipulado.

Existe apenas uma estipulação padrão. Para as casas em terrenos colectivos, será dada uma compensação monetária ao preço mínimo de custo de construção, sendo também substituída a compensação do local de habitação ou do preço do terreno; para substituição de casa no mesmo local, o preço mínimo será de um por um de acordo com a área. Para as aldeias urbanas, a compensação monetária é o preço mais baixo do mercado; para casas em terrenos estatais, a substituição da casa no mesmo local é feita ao preço mais baixo, um por um, e a compensação monetária é o preço mais baixo de mercado.

Artigo 18º A prefeitura municipal indenizará os desapropriados, e o conteúdo da indenização incluirá:

(1) Compensação do valor da casa expropriada;

(2) Compensação do valor dos anexos das casas expropriadas;

(3) Compensação por relocalização e reassentamento temporário causado por expropriação de casas;

(4) Indenização por prejuízos causados pela suspensão da produção e dos negócios por desapropriação de moradias.

O valor da casa expropriada inclui o valor da casa e o valor dos direitos de uso dos terrenos estatais inerentes à casa.

O valor dos anexos da casa expropriada inclui o valor da decoração interior e exterior da casa, instalações auxiliares diversas, equipamentos, estruturas metálicas coloridas, estruturas metálicas, árvores, murais, etc. (excluindo instalação de gás e aquecimento central).

Artigo 19.º O expropriado pode optar pela compensação monetária ou pela troca dos direitos de propriedade da casa. Exceto nas circunstâncias especificadas no artigo 24 deste parecer.

O método de compensação para casas de propriedade coletiva no âmbito da desapropriação de casas (referindo-se a casas adquiridas por investimento patrimonial coletivo por unidades de propriedade coletiva em terras estatais) será dentro do prazo especificado pelo governo municipal. O governo municipal (escritório subdistrital) onde a unidade de propriedade coletiva está localizada organizará o comitê de residentes relevante para discutir e decidir sobre a escolha de compensação monetária ou troca de direitos de propriedade de casa de acordo com os princípios e procedimentos de negociação democrática de acordo com a "Lei de Organização de Aldeias da República Popular da China" e outras disposições relevantes. Se o método de compensação não puder ser determinado dentro do prazo especificado, será dada uma compensação monetária.

Artigo 20.º A indemnização do valor das casas residenciais expropriadas será determinada pela agência de avaliação de preços imobiliários com base no preço de mercado das novas habitações comerciais normais no local das casas expropriadas na data do anúncio da decisão de desapropriação da casa. O valor mínimo de compensação para casas residenciais desapropriadas é de 90% do preço de mercado avaliado de novas moradias comerciais comuns na área onde as casas desapropriadas estão localizadas.

A compensação pelo valor das casas não residenciais expropriadas não será inferior ao preço de mercado dos imóveis semelhantes no local das casas expropriadas à data do anúncio da decisão de expropriação da casa, e será avaliada e determinada por uma agência de avaliação de preços imobiliários.

O valor dos anexos das casas expropriadas será determinado pela parte expropriadora através de negociação com base nos padrões de até 360 yuans por metro quadrado de área de construção legal para casas de propriedade individual e até 160 yuans por metro quadrado para casas estatais e de propriedade coletiva (casas estatais referem-se a casas em terras estatais adquiridas com investimento em ativos estatais por agências estatais, grupos sociais ou empresas e instituições). Se for realmente uma situação especial, uma agência de avaliação de preços imobiliários pode ser encarregada de determinar o preço através de avaliação. A instalação de gás e o aquecimento central devem ser realizados de acordo com as normas estipuladas pelo departamento municipal de gás e aquecimento.

Artigo 21.º Caso o expropriado opte pela permuta dos direitos patrimoniais da casa, a autarquia municipal procederá à permuta dos direitos patrimoniais da casa de permuta de direitos patrimoniais fornecida com a casa do expropriado. O valor dos direitos de propriedade da casa permutada e da casa expropriada será avaliado e determinado de acordo com o disposto neste parecer. Após ambas as partes liquidarem a diferença de preço, a propriedade da casa permutada pertencerá ao expropriado.

Artigo 22.º As casas utilizadas para permuta de direitos de propriedade obedecem às seguintes disposições:

(1) Cumprir as especificações técnicas e normas de projeto de construção habitacional estipuladas pelo país e pela província;

(2) Cumprir os padrões nacionais e provinciais de qualidade e segurança habitacional;

(3) Direitos de propriedade claros.

Artigo 23.º A área de construção e a finalidade das casas expropriadas ficam sujeitas a registo na certidão de propriedade da casa e no livro de registo de casa. Havendo alguma inconsistência entre a certidão de propriedade da casa e o livro de registo de casa, prevalece o livro de registo de casa, salvo se existirem provas que comprovem a existência de erro no livro de registo de casa.

Artigo 24.º Se a casa expropriada pertencer a habitação pública de arrendamento, habitação pública gerida directamente pelo departamento de gestão de habitação pública, ou habitação pública gerida pela própria unidade, durante a relação de arrendamento, se o expropriado não tiver chegado a um acordo de rescisão com o locatário, mas cumprir os regulamentos de arrendamento de casas, o governo municipal compensará o expropriado através da troca dos direitos de propriedade da casa. A casa utilizada para troca de direitos de propriedade será alugada pelo locatário original, e o expropriado assinará um novo contrato de locação com o locatário original.

Artigo 25.º Se o expropriado possuir apenas uma casa residencial e a área de construção da casa for inferior a 46 metros quadrados, o expropriado pode apresentar ao departamento de expropriação de habitação um pedido escrito de dificuldade habitacional e apresentar as respectivas certidões. O departamento de expropriação de habitação fará anúncio público no âmbito da desapropriação de habitação, e o prazo de divulgação não será inferior a 10 dias. Se não houver objeção ao anúncio, o departamento de desapropriação habitacional deverá fornecer compensação monetária ou trocar os direitos de propriedade da casa de acordo com o padrão de 46 metros quadrados para edifícios de vários andares e 49 metros quadrados para edifícios altos. A diferença de preço das casas na área acima mencionada e os custos de aumento da área não serão suportados pelo expropriado. A área excedente será adquirida pelo desapropriado por um preço escalonado e terá plenos direitos de propriedade.

Artigo 26.º Caso o expropriado reúna as condições de segurança habitacional, a administração municipal procederá diretamente à atribuição do arrendamento e loteamento de habitação acessível, sem espera na lista de espera.

Se o expropriado cumprir tanto as condições de garantia habitacional como as condições mínimas de compensação de área, o departamento de expropriação habitacional solicitará a opinião do expropriado e deixará o expropriado escolher entre garantia habitacional ou compensação mínima de área.

Artigo 27.º O departamento de desapropriação de habitação pagará uma taxa única de realocação à pessoa expropriada, 600 yuans para casas residenciais; 15 yuans por metro quadrado para casas não residenciais, de acordo com a área da casa desapropriada que seja reconhecida como edifício legal. Os custos de relocalização de habitações não residenciais incluem a remoção, transporte, instalação e outros custos de equipamentos, eletrodomésticos, etc. Se for implementada execução judicial ou administrativa, as taxas de relocalização não serão pagas.

Artigo 28.º Se o expropriado assinar um acordo de indemnização com o departamento de expropriação de habitação dentro do prazo contratual determinado no plano de indemnização de expropriação, e se a casa for desocupada e entregue e passar na inspecção de aceitação, o departamento de expropriação de habitação fornecerá recompensas e subsídios.

(1) O padrão de recompensa é: casas residenciais serão recompensadas com 1.500 yuans por dia de antecedência; as casas não residenciais serão recompensadas de acordo com o padrão de 20 yuans por metro quadrado de área de construção legal reconhecida. O período contratual para casas de propriedade individual é geralmente de 20 dias, e o período de contrato para casas estatais e casas de propriedade coletiva é geralmente de 10 dias.

(2) Os padrões de subsídio são: as casas residenciais serão subsidiadas no padrão de 100 yuans por metro quadrado de área de construção legal reconhecida e, se o subsídio total for inferior a 10.000 yuans, o subsídio será pago em 10.000 yuans; as casas não residenciais serão subsidiadas ao padrão de 10 yuans por metro quadrado da área de construção legal reconhecida.

Artigo 29.º Se uma casa residencial for desapropriada e a pessoa expropriada optar por compensação monetária ou troca de direitos de propriedade existentes, será paga uma taxa única de compensação de reassentamento temporário de 10 yuans por metro quadrado da área de construção legal reconhecida. Se a taxa total de compensação de reassentamento temporário for inferior a 1.000 yuans, ela será paga em 1.000 yuans. Se a pessoa expropriada optar por trocar os direitos de propriedade da casa (excluindo a troca dos direitos de propriedade atuais), de acordo com o período de transição estipulado no acordo de compensação, uma taxa de compensação de reassentamento temporário de 10 yuans por metro quadrado por mês será dada com base na área da área de construção legal reconhecida usada para a troca de direitos de propriedade da casa; a área restante reconhecida como edifício legal receberá uma taxa única de compensação de reassentamento temporário de 10 yuans por metro quadrado.

O período de transição para edifícios residenciais de vários andares utilizados para troca de direitos de propriedade não deve exceder 24 meses, e o período de transição para edifícios residenciais de vários andares não deve exceder 36 meses.

Artigo 30.º Se a desapropriação de casas não residenciais causar prejuízos por suspensão da produção e da actividade comercial ao expropriado, o expropriado optará pela indemnização pecuniária. Os edifícios comerciais serão baseados na área legal real de construção de 110 yuans por metro quadrado, e os edifícios de produção e de escritórios serão baseados na área legal real de construção de 80 yuans por metro quadrado. Será concedida uma compensação única pela perda de produção e negócios. Caso o expropriado opte pela troca dos direitos de propriedade da casa (excluindo a troca dos direitos de propriedade atuais), de acordo com o período de transição estipulado no acordo de compensação, com base na área da área legal de construção da casa expropriada utilizada para a troca de direitos de propriedade da casa, será dado um padrão mensal de 20 yuans por metro quadrado para perda de produção e suspensão de negócios; para a área restante reconhecida como edifício legal, uma compensação única por perda de produção e suspensão de negócios será concedida a um padrão de 10 yuans por metro quadrado.

Artigo 31.º Se a casa residencial expropriada for efectivamente utilizada para fins comerciais, tiver sido obtida uma licença comercial e registos legais de pagamento de impostos, e o local e o horário da actividade registados na licença comercial e nos registos legais de pagamento de impostos forem consistentes com o certificado de propriedade da casa, o departamento de expropriação da casa aumentará o subsídio comercial real com base nos anos de funcionamento e na área de construção da casa efectivamente utilizada para negócios, com base no preço avaliado da casa residencial.

(1) Os padrões de subsídio são: para casas voltadas para ruas e estradas principais (incluindo ruas comerciais e mercados), um subsídio operacional de facto de 12% será adicionado ao preço avaliado das casas residenciais todos os anos (calculado mensalmente se o tempo de operação for inferior a um ano); para as casas que não dão para a rua, será adicionado anualmente um subsídio operacional de facto de 6% ao preço avaliado das casas residenciais. O total dos subsídios comerciais reais e o preço avaliado da habitação residencial não devem exceder 85% do preço avaliado de mercado da habitação não residencial no mesmo local.

(2) O padrão para determinação da área de negócio real é: a área de construção da casa efetivamente utilizada para negócio será baseada na área da casa desapropriada que é efetivamente utilizada para negócio. Em princípio, a área comercial real de uma casa voltada para ruas ou estradas principais (incluindo ruas comerciais e mercados) não deve exceder 60% da área legal de construção do edifício principal do mesmo edifício; a área comercial real de uma casa não voltada para a rua não deve exceder 50% da área legal de construção reconhecida da casa.

Artigo 32.º A expropriação de casas com direito hipotecário será efectuada de acordo com as leis e regulamentos nacionais relativos a garantias.

Artigo 33.º Se a casa expropriada for considerada uma construção ilegal, mas o expropriado puder assinar um acordo de indemnização com o departamento de expropriação de casas dentro do prazo contratual especificado no plano de compensação de expropriação, e se a casa for desocupada e entregue e aprovada na inspecção de aceitação, ele ou ela será recompensado por cooperar com a realocação. Os métodos e padrões de recompensa são:

(1) As casas residenciais autoconstruídas pelos residentes serão recompensadas com taxas de mão-de-obra e materiais no padrão de 360 yuans por metro quadrado para edifícios de tijolos de concreto, 310 yuans por metro quadrado para bangalôs de tijolos de concreto e 270 yuans por metro quadrado para estruturas de tijolos de madeira, mas não serão reassentadas; os anexos residenciais serão recompensados ​​de acordo com o padrão de até 260 yuans por metro quadrado de área de construção ilegal.

(2) As casas estatais e colectivas serão recompensadas com base no seu valor de substituição e não serão reassentadas; anexos de casas serão recompensados ​​com base na área de construção ilegal de até 60 yuans por metro quadrado.

Artigo 34.º O departamento de expropriação de casas deve celebrar um acordo de compensação com a pessoa expropriada de acordo com a lei, e acordar sobre o método de compensação, o montante da compensação e o período de pagamento, a localização e área da casa utilizada para troca de direitos de propriedade, taxas de realocação, taxas de reassentamento temporário, rotatividade de habitação, compensação por perdas causadas pela suspensão da produção e negócios, período de realocação, método de transição e período de transição, etc.

Se o expropriado optar por trocar os direitos de propriedade da casa, e o período de transição for prorrogado devido à responsabilidade do departamento de expropriação da casa, a partir da data de expiração, a taxa de compensação de reassentamento temporário ou a taxa de compensação pela suspensão da produção e perdas comerciais serão duplicadas de acordo com as normas do artigo 30.º e do artigo 31.º destes Pareceres.

Artigo 35.º Se o departamento de expropriação de casas e o expropriado não conseguirem chegar a um acordo de compensação dentro do prazo contratual especificado no plano de compensação de expropriação, ou se a pessoa a ser expropriada não for clara, o departamento de expropriação de casas deve reportá-lo ao governo municipal para revisão, tomar uma decisão de compensação de acordo com a lei de acordo com o plano de compensação de expropriação, e fazer um anúncio no âmbito da expropriação de casas.

A pessoa a ser expropriada não inclui claramente as seguintes situações:

(1) Os direitos de propriedade não são claros;

(2) O paradeiro do proprietário do imóvel é desconhecido;

(3) O proprietário do imóvel falece e não há herdeiro para herdar, ou o herdeiro não é claro;

(4) Outras situações previstas em leis e regulamentos.

Caso o desapropriado fique insatisfeito com a decisão de indenização, poderá requerer reconsideração administrativa ou ajuizar ação administrativa nos termos da lei.

Artigo 36.º Ao implementar a desapropriação de casas, a indemnização deve ser paga primeiro e depois realocada.

Depois que o governo municipal fornecer compensação às pessoas expropriadas, as pessoas expropriadas deverão concluir a realocação dentro do período de realocação especificado.

Nenhuma unidade ou indivíduo pode usar violência, ameaças ou violar regulamentos para interromper o fornecimento de água, aquecimento, gás, energia, acesso rodoviário ou outros meios ilegais para forçar as pessoas expropriadas a se mudarem.

As unidades de construção estão proibidas de participar de atividades de realocação.

Artigo 37 Caso o desapropriado não solicite reconsideração administrativa ou ajuize ação administrativa no prazo legal, e não se realoque no prazo especificado na decisão de indenização, a prefeitura municipal instará o interessado a cumprir a obrigação de realocação. Se a parte interessada não cumprir a obrigação de realocação 10 dias após a notificação, o expropriado poderá requerer a execução compulsória nos termos da lei ao tribunal popular com jurisdição sobre a localização da casa expropriada no prazo de 3 meses a partir do término do prazo legal de ação penal.

Artigo 38.º O departamento de expropriação de habitação estabelecerá ficheiros de indemnização de expropriação de habitação nos termos da lei e divulgará a informação sobre indemnização de agregado familiar aos expropriados no âmbito da expropriação de habitação.

Artigo 39.º Após a realocação dos desapropriados, o departamento de desapropriação de moradias fornece a decisão de desapropriação de moradias e a lista de moradias desapropriadas aos órgãos de registro de habitação e predial.

As agências de registo de casas e terrenos devem tratar do registo de cancelamento da propriedade de casas e dos direitos de uso de terras estatais de acordo com a lei.

Artigo 40.º Caso o expropriado opte pela permuta do direito de propriedade da casa na área de reconstrução, deverá escolher a casa para reassentamento de acordo com a tipologia e área da casa proposta na área de reassentamento determinada pela prefeitura. A ordem de seleção da casa é determinada pela soma do número de aceitação da mudança obtido pelo desapropriado e do número de liquidação do acordo de indenização, dividido por 2. Se a ordem for a mesma, prevalecerá o número de aceitação da mudança, e de acordo com o tipo de casa selecionada, a casa será selecionada por zoneamento e corte tridimensional unitário.

Se o expropriado optar pelo reassentamento monetário (troca de direitos de propriedade existentes), a ordem de seleção da casa deverá ser determinada de acordo com o princípio de quem assina primeiro o acordo e quem escolhe primeiro a casa.

Artigo 41.º O departamento de expropriação de casas deve ligar-se proactivamente às unidades afiliadas às comunicações, electricidade, rádio e televisão, cabos ópticos de defesa, petróleo, abastecimento de água, gás, calor e outras condutas antes da expropriação de casas. Todas as unidades relevantes devem apoiar activamente e participar activamente no trabalho de expropriação de casas de acordo com o princípio de quem está no comando e quem é responsável.