Informações legais

Introdução ao artigo: Wu está em Yancheng, província de Jiangsu. A aldeia urbana local será demolida e a sua casa também está incluída no âmbito da demolição. O pessoal da demolição veio negociar com a casa dele e só lhe deu uma casa de realocação de 200 metros quadrados. Isto foi baseado na área de sua casa no mapa aéreo de 1996. No entanto, a área do terreno no certificado de terreno que sua família recebeu em 1998 era de 272 metros quadrados e a área da casa era de 217 metros quadrados. Se a remuneração for baseada no padrão de 200 metros quadrados é muito pouco! Os preços das moradias nas proximidades são de 25.000 por metro quadrado. Até agora, as pessoas demolidas não receberam qualquer notificação formal por escrito, nem viram anúncios ou aprovações oficiais. Como deveríamos compensar a demolição de favelas em aldeias urbanas? Com base em fotos aéreas ou área de certificado de terra?

1. A compensação deve basear-se nos resultados das fotografias aéreas ou na área constante da certidão predial?

1. As fotos aéreas não têm efeito jurídico e são apenas fotos auxiliares de fiscalização. Para casas não licenciadas, serão utilizadas fotografias aéreas para determinar a área do terreno e das casas. Portanto, se houver um certificado fundiário, a compensação será baseada na área constante do certificado predial. Caso não haja certidão fundiária, a compensação será baseada na área do mapa aéreo.

2. De acordo com o Artigo 17 do Regulamento sobre Expropriação e Compensação de Casas em Terras Estatais, os governos populares municipais e distritais que tomam a decisão de expropriar casas devem fornecer compensação às pessoas expropriadas, incluindo: compensação pelo valor das casas expropriadas; compensação por relocalização e reassentamento temporário que Ying Ting acredita ser causado pela expropriação de casas; indenização por prejuízos causados ​​pela suspensão da produção e dos negócios em decorrência da desapropriação de casas. Os governos populares a nível municipal e distrital formularão subsídios e medidas de recompensa para fornecer subsídios e recompensas às pessoas expropriadas.

(1) Compensação de ativos fixos

Indemnização por terrenos, casas, edifícios e anexos terrestres que não possam ser realocados, bem como máquinas e equipamentos perdidos devido a deslocalizações, etc.

(2) Compensação por anexos ao solo e culturas jovens.

O artigo 26.º do “Regulamento de Implementação da Lei de Ordenamento do Território” estipula: “As taxas de compensação dos anexos e culturas jovens pertencem aos proprietários dos anexos e das culturas jovens”. Ying Ting acredita que de acordo com esta disposição, se o proprietário for pessoa física, será pago à pessoa física; se o proprietário for um grupo de agricultores, será pago a alguns grupos de agricultores; se o proprietário for uma organização econômica coletiva rural, será pago à organização econômica coletiva.

(3) Compensação por perdas causadas pela suspensão da produção e dos negócios

As perdas decorrentes da produção e suspensão de negócios incluem “deve ser pago” e “deve ser ganho”. Ou seja, perdas operacionais reais e esperadas. Refere-se às perdas e despesas relacionadas causadas pela suspensão da produção e dos negócios.

(4) Custos relacionados com demolição e relocalização

Ou seja, os custos diretamente incorridos pela demolição e relocação. Incluindo custos de depuração e reparo de equipamentos de máquinas, custos de desmontagem e embalagem de materiais, custos de transporte, realocação de equipamentos e custos de instalação, etc.

(5) Incentivos à demolição

As taxas de incentivo incorridas devido às políticas de demolição incluem taxas de realocação acelerada, taxas de incentivo de demolição, etc.

(6) Perdas causadas por demolições ilegais e violentas

Por danos a máquinas, equipamentos e outros bens causados por demolições ilegais e violentas, os empresários podem exigir indemnização por perdas e solicitar uma indemnização estatal.

2. Que tipo de compensação Wu deveria receber?

(1) Wu não recebeu nenhum anúncio oficial por escrito e não viu o documento de aprovação de aquisição de terreno. A parte de demolição é suspeita de aquisição ilegal de terras. De acordo com as disposições legais relevantes, antes de implementar a requisição de terras, os seguintes procedimentos devem ser incluídos para serem legais: notificação da situação da requisição de terras, confirmação da investigação da requisição de terras, notificação por carta da situação da requisição de terras, notificação da audiência de requisição de terras e organização da audiência de requisição de terras.

(2) Se a terra envolvida for propriedade do Estado, a compensação deve incluir compensação por terras, casas, culturas plantadas, árvores de fruto, culturas jovens, custos de relocalização, incentivos à demolição, etc. Além da compensação habitacional, a compensação correspondente também deve ser fornecida de acordo com as leis e regulamentos sobre expropriação de terras estatais, demolição e compensação de reassentamento, bem como políticas locais de compensação de terras rurais.

1. Neste caso, uma vez que a terra pertence aos direitos de propriedade, o registo dos direitos de propriedade no meu país é o método principal. Portanto, a forma como o certificado de terra de Wu foi registrado deve ser compensada com base no conteúdo registrado no certificado de terra. A área no certificado de terra de Wu é de 272 metros quadrados, portanto a compensação deve ser baseada nesta área.

2. O artigo 21.º do Regulamento sobre Expropriação e Compensação de Casas em Terrenos Estatais estipula que o expropriado pode optar pela compensação monetária ou pela troca dos direitos de propriedade da casa. Yingting aprendeu que se a pessoa expropriada decidir trocar os direitos de propriedade da casa, o governo popular a nível municipal ou distrital deverá fornecer a casa para a troca dos direitos de propriedade e calcular e liquidar a diferença entre o valor da casa expropriada e o valor da casa utilizada para a troca dos direitos de propriedade com a pessoa expropriada.

3. Se as residências pessoais forem expropriadas devido à reconstrução de antigas áreas urbanas, e o expropriado optar por trocar os direitos de propriedade da casa na área de reconstrução, o governo popular a nível municipal ou distrital que toma a decisão sobre a expropriação da casa deve fornecer casas na área de reconstrução ou nas áreas próximas.

4. A área da casa de 217 metros quadrados foi estimada pelo próprio Wu. Para a área específica, você pode solicitar que profissionais da agência avaliadora meçam e avaliem. Por exemplo, o resultado da avaliação é de 217 metros quadrados. A compensação da casa de reassentamento e demolição deve ser atribuída com base nesta área, tendo como referência a estrutura e os materiais de construção da casa, bem como o preço da habitação comercial próxima e outros factores.

5. Havendo culturas, matas, árvores de fruto e culturas jovens plantadas, deverão também receber a correspondente compensação. O cálculo específico é baseado nos padrões de remuneração locais.

6. Inclui também custos de relocação, taxas de incentivo, etc.

3. Os regulamentos mais recentes sobre compensação pela demolição de antigas áreas urbanas, reconstrução de favelas e demolição de aldeias urbanas em Jiangsu

No início de abril de 2018, o governo da cidade de Yancheng emitiu os "Pareceres sobre a expropriação de casas reformadas e questões relacionadas nas cidades antigas (favelas) da cidade de Yancheng", que despertou preocupação generalizada entre os cidadãos. Em comparação com as políticas anteriores de desapropriação, compensação e reassentamento, que ajustes e alterações serão feitos nos “Pareceres de Processamento” que serão implementados oficialmente a partir de 9 de maio deste ano? Que “benefícios” e “benefícios” os expropriados receberão em termos de compensação e reassentamento? No dia 26 de abril, o responsável pelo órgão municipal de desapropriações deu uma interpretação detalhada do assunto.

1. Flexibilização moderada dos padrões de determinação da área de compensação

(1) Casas "não documentadas" construídas antes da versão de 1986 do mapa de levantamento aéreo da área urbana ser originalmente formada. Se as construções atuais forem consistentes com o mapa de levantamento aéreo, serão compensadas e reassentadas de acordo com a construção legal. As casas construídas depois disso serão consideradas construção ilegal. As "Opiniões de Tratamento" foram alteradas para fornecer compensação escalonada, diferenciada e decrescente e reassentamento para casas "indocumentadas" com base nos mapas de levantamento aéreo de 1986, 1996 e 2005.

(2) Para casas “não licenciadas” construídas antes da versão de 1986 do mapa de levantamento aéreo ter sido formada, os padrões de compensação e reassentamento permanecerão inalterados. Para casas "não documentadas" construídas entre a versão de 1986 e a versão de 1996 do mapa de levantamento aéreo, se o edifício atual e o mapa de levantamento aéreo forem consistentes, a área da casa (máximo não superior a 140 metros quadrados) será calculada com base na área máxima do terreno não superior a 200 metros quadrados, a proporção de área útil de 0,7 para bangalôs e 1,1 para edifícios. A compensação e o reassentamento serão realizados. A parte excedente será compensada em 80% do preço de reposição, mas não será feito reassentamento. Para casas “não documentadas” construídas entre a versão de 1996 e a versão de 2005 do mapa de levantamento aéreo, se os edifícios existentes forem consistentes com a versão de 2005 do mapa de levantamento aéreo, serão compensados ​​pelo preço de construção e instalação e não serão reassentados. Se o expropriado não apoiar a cooperação nas obras de desapropriação da habitação e não puder assinar um acordo de indemnização dentro do prazo do contrato, não gozará da indemnização habitacional determinada com base nos mapas de levantamento aéreo de 1996 e 2005.

2. Novos subsídios para áreas de reassentamento de moradias residenciais em pequenas áreas

Os “Pareceres de Tratamento” aumentam os subsídios à área de reassentamento para casas expropriadas com área legal de construção igual ou inferior a 90 metros quadrados em áreas urbanas. Se estas casas expropriadas forem reassentadas de bungalows para casas de reassentamento de vários andares, pequenas e altas, a área de reassentamento será aumentada em 10% e 15%, respectivamente. Se as casas forem reassentadas de edifícios de vários andares para pequenos edifícios altos e casas de reassentamento de vários andares, a área de reassentamento será aumentada em 10%, respectivamente. O preço das casas de reassentamento adicionais será liquidado ao preço de reassentamento. Se for seleccionada a compensação monetária e a casa expropriada numa área pequena for um bungalow ou vários andares, o subsídio único de compensação monetária será calculado aumentando 15% e 10% respectivamente com base na área de reassentamento. As casas expropriadas com área legal de construção superior a 90 metros quadrados não beneficiarão deste subsídio.

3. Esclarecer as recompensas da área de reassentamento inter-regional

O Artigo 13 das "Medidas de Implementação para a Construção e Gestão de Casas Comerciais de Baixo e Médio Preço na Área Urbana da Cidade de Yancheng" (Yanzhengfa [2007] No. 155) estipula que "as pessoas demolidas podem adquirir uma casa comercial de preço médio e baixo dentro da área de demolição legal por 10 metros quadrados". Soube-se que após a demolição ter sido alterada para desapropriação, este método ainda era utilizado na operação. Visava principalmente as casas expropriadas de pequenas áreas na cidade velha e reassentava-as fora da cidade velha. Se a área de reassentamento fosse inferior a 10 metros quadrados, a área de reassentamento proporcionalmente aumentada seria de 10 metros quadrados e o assentamento seria baseado no preço de reassentamento. Dado que os documentos da política de expropriação existentes não são claros, os “Pareceres de Implementação” corrigem-no.

4. Elevar os padrões mínimos de compensação e reassentamento

(1) O padrão mínimo original de compensação e reassentamento em áreas urbanas é: você pode escolher uma casa de reassentamento de 50 metros quadrados em um local designado pelo governo ou uma compensação monetária não superior a 150.000 yuans. A fim de proteger totalmente as condições e os níveis de vida das pessoas com dificuldades habitacionais, os padrões mínimos de compensação serão aumentados para 54 metros quadrados e 300.000 yuans, respectivamente.

(2) Aumentar o padrão de compensação de relocação. Calculado com base na área legal de construção das casas desapropriadas, o padrão de compensação de realocação para casas residenciais será aumentado de 10 yuans por metro quadrado para 20 yuans por metro quadrado, e a taxa suplementar para menos de 500 yuans será aumentada de 500 yuans para menos de 1.000 yuans.

5. Novos incentivos para contratação e transferência de quartos

Se a pessoa expropriada assinar um contrato e decidir desistir de uma casa dentro do período contratual prescrito, além das recompensas estipuladas no Artigo 7 das "Opiniões do Governo Popular da Cidade de Yancheng sobre o Tratamento de Questões Relacionadas à Expropriação e Compensação de Casas em Terrenos Estatais em Áreas Urbanas" (Yan Zhengfa [2011] No. 281), cada família receberá uma recompensa de assinatura de até 10.000 yuans e um recompensa de transferência de casa de até 10.000 yuans, respectivamente, com base na ordem de assinatura do contrato e entrega da casa. Os métodos de incentivo específicos serão especificados no plano de compensação de desapropriação do projeto pelos governos populares municipais e distritais que tomam a decisão de desapropriação.

Yingting lembra você:

Na prática, uma vez que o valor das casas nos bairros de lata pode ser relativamente baixo, o montante da indemnização também pode ser reduzido. Portanto, você deve primeiro determinar se a sua casa classificada como casa de demolição é uma casa em uma favela. Vejamos se os procedimentos de demolição são realizados estritamente de acordo com a regulamentação sobre expropriação e indemnização de casas em terrenos estatais. Às vezes, grupos de demolição demolem ilegalmente casas em áreas de favelas. Se você for avisado de que a área onde está sua casa será transformada em favela, você deve tirar fotos do interior e do exterior da casa com antecedência para reter evidências antes de ela ser demolida. Quando uma casa é demolida, o local da demolição deve ser fotografado e todas as evidências originais (fotos e vídeos) devem ser preservadas. Se necessário, você pode ligar para denunciar o crime e registrar o crime ao mesmo tempo como prova de demolição à força. Se a sua casa foi demolida ilegalmente, proteja os seus direitos através de revisão administrativa, litígio administrativo e outros canais legais no prazo de 6 meses. Se este prazo de prescrição for excedido, a oportunidade de reparação legal será perdida. Para buscar o máximo benefício, você pode ler conhecimentos jurídicos mais relevantes para entender o conteúdo do projeto de desapropriação e demolição, ou pode buscar soluções com um advogado profissional de desapropriação e demolição.