Informações legais

Quando uma empresa imobiliária solicitou o registo de aceitação de conclusão de projecto, este foi rejeitado pela Direcção dos Serviços de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural local porque excedeu o prazo legal de 15 dias para pedido, alegando que "uma multa deve ser paga primeiro e depois o registo é concluído". Isto desencadeou uma reação em cadeia: o proprietário não conseguiu solicitar o certificado de título imobiliário, o promotor não conseguiu recuperar o pagamento final do projeto, o conflito estava atrasado há muitos anos e muitas comunicações não tinham sido substancialmente resolvidas. Este requisito administrativo aparentemente “razoável” é realmente legal?

【Advogado Yingting】Ao estudar tais casos, apontou-se que as sanções administrativas e os processos administrativos são juridicamente independentes entre si, não existindo uma relação pré-requisito entre quem é responsável por quem. As “Medidas para a Administração da Aceitação de Conclusão e Registo de Construção de Habitação e Projectos de Infraestruturas Municipais” do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural estipulam claramente que se o registo não for apresentado dentro do prazo, a autoridade depositante pode ordenar correcções dentro de um prazo e aplicar uma multa. No entanto, esta disposição não confere à autoridade de depósito o poder de “recusar-se a processar o pedido sob a premissa de pagamento de multas”. Se uma agência administrativa impõe condições por si própria fora dos procedimentos legais, está essencialmente a acrescentar obrigações ilegalmente e a infringir os direitos e interesses legítimos das entidades empresariais. Nesse caso, o desenvolvedor entrou com uma revisão administrativa sob orientação do órgão de revisão administrativa. A agência de revisão apontou diretamente na reunião de mediação que “primeiro a punição, depois a certificação” era infundada na lei. A Direcção dos Serviços de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural reconheceu-o na hora e prometeu concluir o processo no prazo de 15 dias, resolvendo assim o acúmulo de problemas de muitos anos.

O valor típico deste caso é que ele delineia claramente os limites do poder de arquivamento administrativo: “Nada pode ser feito sem autorização legal” não é um slogan, mas o resultado final que toda ação administrativa deve respeitar. Para empresas que enfrentam dificuldades semelhantes, quando a comunicação normal é ineficaz e os canais estão bloqueados, a revisão administrativa é muitas vezes uma solução jurídica mais eficiente e direta. Nos casos em que as agências administrativas estabelecem limites adicionais em violação dos regulamentos, recomenda-se procurar apoio jurídico profissional o mais cedo possível e lutar pelos direitos e interesses através dos canais legais.

Os edifícios 2, 3 e 31 da primeira fase do complexo residencial construído por uma imobiliária do requerente são projetos de desenvolvimento comercial e foram adquiridos por um escritório de reforma de galpões da cidade como casas de reassentamento. A empresa obteve o relatório de conclusão das casas acima mencionadas em 29 de novembro de 2019. Em 4 de maio de 2020, o requerente trouxe materiais relevantes ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de uma determinada cidade do réu para solicitar o registro de aceitação de conclusão do projeto, mas o pedido não pôde ser processado devido a um mau funcionamento da plataforma de aprovação online. Em novembro de 2021, o requerente solicitou novamente o registro. O réu acreditava que, mesmo que o dia 4 de maio de 2020 fosse utilizado como data de aplicação, o pedido de apresentação do requerente havia excedido o período legal de aplicação e uma decisão de sanção administrativa era necessária ao requerente. O pedido não pôde ser processado até que a multa fosse paga, portanto o pedido do requerente não foi aprovado. Como resultado, não foi possível obter a certidão imobiliária da casa envolvida no caso e o requerente não conseguiu obter o pagamento final do projeto. O requerente e o proprietário da casa relataram várias vezes este problema ao departamento de petições. Após investigação e julgamento, a questão da petição reuniu condições para tramitação no procedimento de revisão administrativa. Após orientação, o requerente apresentou um pedido de revisão administrativa a um determinado governo popular municipal em julho de 2024, solicitando que o réu fosse ordenado a exercer funções estatutárias.

A agência de revisão administrativa analisou e determinou que o foco do caso era se o comportamento do réu de exigir que o requerente pagasse primeiro uma multa e depois passasse pelo processo de registo era legal. De acordo com as disposições das "Medidas para a Administração do Registro de Aceitação de Conclusão de Construção de Habitação e Projetos de Infraestrutura Municipal" do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, se a unidade de construção não concluir o registro no prazo de 15 dias a partir da data de aceitação da conclusão do projeto, a autoridade arquivadora tem o direito de ordenar correções dentro de um prazo e impor uma multa não inferior a 200.000 yuans, mas não superior a 500.000 yuans. Neste caso, embora o requerente tenha solicitado o depósito fora do prazo legal e estivesse sujeito às sanções administrativas nos termos da lei, a sanção administrativa e o ato do depósito eram de naturezas diferentes. A execução da sanção administrativa não era pré-requisito para ajuizamento. O réu exigiu que ele pagasse uma multa antes de apresentar o pedido, o que foi um acréscimo ilegal às condições de depósito. Na reunião de mediação da revisão administrativa, a agência de revisão administrativa explicou ao entrevistado que a sua política de “punição primeiro, certificação depois” era infundada na lei. O entrevistado concordou e prometeu tratar do registro de aceitação da conclusão do projeto para o candidato no prazo de 15 dias. O requerente retirou imediatamente o pedido de revisão administrativa e a revisão administrativa foi encerrada.

“Nada pode ser feito sem a autorização da lei” é o princípio básico que as agências administrativas de aplicação da lei devem respeitar. Os órgãos administrativos devem cumprir rigorosamente a lei ao realizar registros administrativos. Não podem criar condições ou procedimentos à vontade e não devem diminuir os direitos das entidades empresariais ou aumentar as obrigações das entidades empresariais. A Lei de Promoção da Economia Privada estipula que as agências administrativas devem aderir à administração de acordo com a lei e, ao realizarem actividades de aplicação da lei, devem evitar ou minimizar o impacto nas actividades normais de produção e operação das organizações económicas privadas. Neste caso, a agência de revisão administrativa concentrou-se no foco da disputa na reunião de mediação de revisão administrativa e apontou claramente que a exigência da agência administrativa de "punir primeiro e depois arquivar" era essencialmente um acréscimo ilegal às condições de arquivamento. Promoveu que os departamentos relevantes corrijam os atos ilegais por conta própria, através da supervisão interna da revisão administrativa, e eliminou restrições desnecessárias à aceitação da conclusão e ao arquivamento de empresas. Ao mesmo tempo, o órgão de reconsideração administrativa incluirá questões de petição que atendam às condições de aceitação nos canais de revisão legais, para que esta questão de petição que já dura muitos anos possa ser resolvida de acordo com a lei. Não só resolve eficazmente o dilema das empresas, mas também promove a legalização do trabalho de petição e aproveita plenamente as vantagens do sistema de revisão administrativa para resolver problemas de petição. Ele fornece experiência prática replicável.