desapropriação de terras

Este caso é um caso típico em que a autoridade de reconsideração administrativa corrige a aplicação mecânica da lei das agências administrativas e protege os direitos e interesses das empresas.

A disputa central é como determinar a “data de início da construção e desenvolvimento”. O réu apenas determinou que o terreno da empresa estava ocioso com base no tempo estipulado no contrato original e cobrou uma taxa de quase 12 milhões de yuans. No entanto, o terreno envolvido no caso não pode ser urbanizado porque está incluído no planeamento ecológico, o que é uma típica “razão governamental” que o leva a ficar ocioso.

Pontos-chave para reconsideração:De acordo com as “Medidas para Destinação de Terrenos Ociosos”, caso o terreno esteja ocioso por motivos governamentais e a data não tenha sido remarcada, o cálculo terá início a partir da data da efetiva entrega após a retirada das restrições. Nesse caso, as restrições de planejamento foram suspensas em setembro de 2019, e a data de início da construção deverá ser adiada para setembro de 2020. Quando a penalidade for imposta, em fevereiro de 2021, não será considerada ociosa por menos de um ano.

Significado típico:O advogado Ying Ting acredita que a autoridade de reconsideração insistiu em “corrigir quaisquer erros” e revogou a decisão de cobrança de impostos se os factos não fossem claros. Este caso alerta os órgãos administrativos que a aplicação da lei deve identificar a verdadeira causa da ociosidade, distinguir a atribuição de responsabilidades e proibir estritamente a aplicação mecânica de cláusulas; ao mesmo tempo, demonstra a protecção dos direitos legais de propriedade das empresas e optimiza o ambiente empresarial legal através da normalização da aplicação da lei relacionada com as empresas. Se você também encontrar problemas jurídicos semelhantes, entre em contato com o advogado Ying Ting para obter ajuda na análise.

Revisão administrativa revogada, terreno ocioso, data de início da obra, erros devem ser corrigidos

Em março de 2013, a empresa requerente não pôde solicitar uma licença de planeamento e uma licença de construção porque o terreno de construção estatal que lhe foi transferido estava no âmbito do “Planeamento Ecológico de um determinado local”, e também não foi possível iniciar a construção dentro do prazo de desenvolvimento contratado (antes de 8 de março de 2014). Em 27 de agosto de 2019, a parcela transferida foi regularizada do “Planejamento Ecológico de Determinado Local”, sendo o requerente notificado em 24 de setembro do mesmo ano, após o que o requerente se preparou para apresentar relatório de planejamento e construção. Em 12 de outubro de 2020, a Secretaria de Recursos Naturais e Planejamento de uma determinada cidade emitiu uma “Determinação de Terrenos Ociosos” e determinou que o lote de terreno transferido pelo requerente era um terreno ocioso, sob o fundamento de não ter sido desenvolvido há mais de um ano além da data de início do desenvolvimento estipulada no contrato. Em 1º de fevereiro de 2021, o réu, o Governo Popular de uma determinada cidade na província de Hunan, aprovou o "Pedido de instruções sobre a cobrança de taxas de terras ociosas de uma empresa" relatado pelo Departamento de Recursos Naturais e Planejamento. Em 4 de fevereiro de 2021, o Departamento de Recursos Naturais e Planejamento emitiu uma "Decisão sobre cobrança e pagamento de taxas de terras ociosas" ao requerente, decidindo cobrar e pagar uma taxa de terras ociosas de 11,976 milhões de yuans. O requerente ficou insatisfeito e solicitou reconsideração administrativa ao Governo Popular Provincial.

As "Medidas para a Eliminação de Terras Ociosas" do antigo Ministério de Terras e Recursos estipulam que se os terrenos para construção estatais não tiverem sido desenvolvidos durante um ano após a data de início do desenvolvimento, o departamento municipal ou distrital de terras e recursos deverá, após aprovação pelo governo popular ao mesmo nível, cobrar uma taxa de terras ociosas de 20% do preço de transferência ou alocação de terras. Portanto, o foco da disputa neste caso é como estabelecer a data de início do desenvolvimento da parcela envolvida no caso. As "Medidas para a Eliminação de Terrenos Ociosos" estipulam que se os terrenos ficarem ociosos por razões governamentais, as autoridades municipais e distritais de terras e recursos devem negociar com os titulares de direitos de uso de terrenos para construção estatais e escolher os seguintes métodos de disposição: (1) Estender o período de construção e desenvolvimento... o horário recém-acordado e prescrito; devido a circunstâncias especiais, se a data para o início do desenvolvimento não for acordada ou estipulada, ou se o acordo ou regulamentos não forem claros, um ano a partir da data da efetiva entrega do terreno será a data para o início do desenvolvimento. Neste caso, a parcela de terreno transferida para o requerente ficou ociosa por motivos governamentais e, uma vez que as duas partes não chegaram a acordo sobre uma nova data para o início do desenvolvimento, a data para o início do desenvolvimento deveria ser de um ano a partir da data da entrega efetiva do terreno. Embora o lote de terreno envolvido no caso tenha sido entregue ao requerente após a assinatura do contrato, o impacto do terreno envolvido no caso estar ocioso por motivos governamentais não foi eliminado até 24 de setembro de 2019. Portanto, a data real de entrega do lote de terreno deve ser determinada como 24 de setembro de 2019, e a data de início do desenvolvimento é 24 de setembro de 2020. Será um ano desde 24 de setembro de 2021, quando o desenvolvimento foi não começou. O réu aprovou a “Decisão sobre Cobrança de Taxas de Terrenos Ociosos” em 1º de fevereiro de 2021, e determinou que o requerente não havia iniciado a construção e desenvolvimento há um ano, o que não era um fato claro. Assim, a autoridade de revisão administrativa decidiu revogar a “Decisão sobre Cobrança de Taxas de Terras Ociosas” aprovada pelo réu.

Os direitos de uso de terras estatais legalmente obtidos pelas empresas serão protegidos de acordo com a lei, e as empresas deverão utilizar activamente as terras adquiridas e não as deixarão ociosas. A cobrança de taxas sobre terras ociosas é um meio legal para o governo reforçar o macrocontrolo da terra, o que conduz à normalização do comportamento do mercado fundiário e à promoção do uso económico e intensivo da terra. Ao aplicar a lei sobre terras ociosas, os órgãos administrativos devem respeitar rigorosamente, compreender e aplicar com precisão as "Medidas para a eliminação de terras ociosas" no que diz respeito à identificação, eliminação, procedimentos de aprovação e outras disposições de terras ociosas. Neste caso, as autoridades de recursos naturais aplicaram mecanicamente as disposições legais sem considerar as verdadeiras razões da terra ociosa, nem determinaram a data real da entrega da terra de acordo com a lei. Em vez disso, eles simplesmente usaram o tempo de início do desenvolvimento estipulado no contrato como a data de início do desenvolvimento, e basearam isso na determinação da empresa de que a empresa havia cometido atos ilegais em terras ociosas, resultando na identificação imprecisa de terras ociosas. Depois de apurado os factos do caso, a autoridade de recurso administrativo insistiu em “corrigir eventuais erros” e revogou a decisão de cobrança de taxas de terrenos ociosos aprovada pelo réu nos termos da lei. Salvaguardou eficazmente os direitos e interesses legítimos da empresa, padronizou ainda mais o comportamento de aplicação da lei relacionado com a empresa e criou um bom ambiente externo para o desenvolvimento saudável da empresa.