Informações legais

Introdução do artigo: Existem várias formas de aquisição ilegal de terras. As famílias demolidas podem apenas deixar de pagar o valor da indemnização? Não! Caso estas 4 situações ocorram, a decisão de expropriação e indemnização pode ser revogada!

Parte Um: Caso

A casa da Sra. Zhou em um determinado distrito de uma cidade em Sichuan está enfrentando a demolição de sua casa. A parte expropriadora só a compensa com base na área útil, que é de 3.800 yuans por metro quadrado. Este é o caso de todas as casas demolidas semelhantes à da Sra. Zhou. Independentemente da área real de construção, a remuneração será baseada nesta norma. No entanto, o preço das moradias comerciais perto da casa da Sra. Zhou chega a 10.000 yuans por metro quadrado. Se você compensar assim, não terá dinheiro nem para reformar uma casa. Sra. Zhou quer saber como é avaliado o valor da casa? O que acontece se a avaliação não for razoável? Para os agregados familiares que têm dificuldade em viver após a aquisição de terras, o estado tem políticas para proteger a vida dessas pessoas?

Parte 2: Como é que as leis do nosso país regulam este tipo de comportamento ilegal?

1. Determinar que a área da casa não é razoável e legal

1. A área e natureza da casa baseiam-se geralmente no conteúdo da certidão imobiliária. Quando o conteúdo da certidão imobiliária e do registro imobiliário são diferentes, geralmente prevalece o registro imobiliário. Caso a casa não tenha sido cadastrada, a avaliação será baseada nos resultados do processamento dos governos municipais e distritais. É ilegal estimar diretamente um preço aproximado sem medição real e sem que uma agência de avaliação legal emita os resultados da avaliação.

2. O artigo 19.º do Regulamento de Expropriação e Compensação de Casas em Terrenos do Estado estipula que a indemnização pelo valor da casa expropriada não será inferior ao preço de mercado dos imóveis similares da casa expropriada na data do anúncio da decisão de expropriação da casa. Ying Ting soube que o valor das casas expropriadas será avaliado e determinado por uma agência de avaliação de preços imobiliários com as qualificações correspondentes, de acordo com o método de avaliação de expropriação de casas. Se tiver alguma objeção ao valor da casa expropriada determinado pela avaliação, poderá solicitar à agência de avaliação de preços imobiliários uma revisão da avaliação. Se você tiver alguma objeção ao resultado da revisão, poderá solicitar avaliação ao Comitê de Especialistas em Avaliação de Preços Imobiliários.

3. As agências de avaliação imobiliária devem realizar avaliações nos termos da lei para garantir que os resultados da avaliação são verdadeiros, objetivos e razoáveis. A avaliação da área das casas a desapropriar e demolir exige medições reais em cada domicílio, e uma avaliação real da área de cada casa. Ao mesmo tempo, é emitido um relatório de avaliação para cada agregado familiar. Por fim, é assinado pelo avaliador e carimbado pela empresa avaliadora.

2. Agências de avaliação de preços imobiliários e avaliadores imobiliários fazem avaliações falsas ilegalmente

Se as assinaturas do expropriado e do avaliador imobiliário forem falsificadas, o expropriado pode comunicar atempadamente a situação aos serviços competentes. Ou busque meios legais para resolver o problema. O artigo 34.º do Regulamento sobre a Expropriação e Compensação de Casas em Terrenos Estatais estipula que se uma agência de avaliação de preços imobiliários ou um avaliador imobiliário emitir um relatório de avaliação falso ou com erros graves, a autoridade emissora ordenará que faça as correções dentro de um prazo e emitirá um aviso. A agência de avaliação de preços imobiliários também será multada em RMB 50.000. Uma multa não inferior a 10.000 RMB, mas não superior a 200.000 RMB, será imposta ao avaliador imobiliário, e uma multa não inferior a 10.000 RMB, mas não superior a 30.000 RMB, será imposta ao avaliador imobiliário, que será registrada no arquivo de crédito; se as circunstâncias forem graves, o certificado de qualificação e o certificado de registo serão revogados; se forem causados ​​prejuízos, a responsabilidade pela indemnização será suportada nos termos da lei; se for constituído um crime, a responsabilidade criminal será exercida nos termos da lei.

3. Não seleção de uma agência de avaliação de acordo com as disposições legais

No passado, na maioria dos casos, as avaliações do valor das casas eram realizadas por agências de avaliação nomeadas pelo governo. O artigo 20.º do “Regulamento de Desapropriação e Indemnização” estipula que a agência de avaliação de preços imobiliários será escolhida pelo expropriado através de negociação; se a negociação falhar, será determinada por decisão da maioria, selecção aleatória, etc. As medidas específicas serão formuladas pela província, região autónoma e município directamente subordinados ao Governo Central. As agências de avaliação de preços imobiliários devem realizar o trabalho de avaliação de desapropriação de casas de forma independente, objetiva e imparcial, e nenhuma unidade ou indivíduo pode interferir.

4. O expropriante cometeu alguns erros na escolha do método de avaliação.

1. Na avaliação de imóveis, a localização e utilização dos imóveis expropriados devem basear-se nos factores que afectam o valor dos imóveis expropriados e nas condições do mercado imobiliário local. Métodos de avaliação como método de mercado, método de renda, método de custo e método de desenvolvimento hipotético devem ser selecionados de forma abrangente para avaliar o valor dos imóveis expropriados. Os resultados da avaliação devem ser determinados de forma razoável e a compensação deve ser feita nesta base.

2. De acordo com o aviso do Ministério da Habitação e do Desenvolvimento Urbano-Rural sobre a emissão das "Medidas de Desapropriação e Avaliação de Moradias em Terrenos do Estado", o artigo 13.º estipula: O avaliador imobiliário registado deve, com base no objecto de avaliação e nas condições do mercado imobiliário local, realizar uma análise de aplicabilidade do método de mercado, método do rendimento, método do custo, método de desenvolvimento hipotético e outros métodos de avaliação, e depois seleccionar um ou mais destes métodos para avaliar o valor da casa desapropriada. Yingting acredita que se houver transações de imóveis semelhantes à casa expropriada, o método de mercado deve ser utilizado para avaliação; se a casa expropriada ou seu imóvel similar apresentar benefícios económicos, deverá ser utilizado para avaliação o método do rendimento; se a casa desapropriada estiver em construção, deverá ser utilizado para avaliação o método de desenvolvimento hipotético. Se dois ou mais métodos de avaliação puderem ser selecionados ao mesmo tempo para avaliação, mais de dois métodos de avaliação deverão ser usados ​​para avaliação, e os resultados da avaliação deverão ser razoavelmente determinados após verificação e comparação dos resultados do cálculo de vários métodos de avaliação.

Parte 3: Quais são as políticas básicas do país para proteger as pessoas afectadas pela expropriação e demolição?

1. O artigo 2.º do Regulamento sobre Desapropriação e Compensação de Casas em Terrenos do Estado estipula: “Para fins de interesse público, quando forem expropriadas casas de entidades ou particulares em terrenos do Estado, será dada uma indemnização justa aos proprietários das casas expropriadas (doravante designados por expropriados).”

2. O Artigo 47 da "Lei de Gestão de Terras" estipula: "Se o pagamento de compensação de terras e subsídios de reassentamento de acordo com as disposições do parágrafo 2 deste artigo não puder permitir que os agricultores que precisam ser reassentados mantenham seus padrões de vida originais, o subsídio de reassentamento pode ser aumentado com a aprovação do governo popular da província, região autônoma ou município diretamente subordinado ao Governo Central. No entanto, a taxa de compensação de terras O montante total da compensação de terras e subsídios de reassentamento não deve exceder 30 vezes o valor médio da produção anual dos três anos anteriores à expropriação da terra. O Conselho de Estado pode aumentar os padrões de compensação de terras e subsídios de reassentamento para expropriação de terras agrícolas em circunstâncias especiais com base no nível de desenvolvimento social e económico.

3. O n.º 3 do artigo 42.º da “Lei de Propriedades” estipula: “As casas e outros bens imóveis de unidades e particulares expropriados serão indemnizados pela demolição nos termos da lei para salvaguardar os direitos e interesses legítimos dos expropriados;

Yingting lembra você:

Se você estiver enfrentando aquisição de terreno e despejo, mantenha a cabeça fria. Perante a demolição forçada, é necessário reter provas da demolição forçada e proteger os direitos e interesses legítimos de cada um através dos canais legais. Caso os procedimentos de demolição e desapropriação sejam ilegais, você pode pedir reconsideração administrativa ou entrar com uma ação administrativa. Lembre-se de não demolir a casa sozinho, mas de assinar um acordo de reassentamento e receber uma compensação razoável antes de desocupar a casa. O que você pode fazer se tiver objeções à compensação de reassentamento? De acordo com as leis e regulamentos pertinentes do nosso país, as pessoas expropriadas e demolidas podem apresentar uma revisão administrativa no prazo de 60 dias após o recebimento da decisão de desapropriação, decisão de compensação de desapropriação e outras ações administrativas específicas, e entrar com uma ação administrativa no prazo de 6 meses. Se a sua casa for demolida à força, você deverá entrar com uma ação judicial para defender seus direitos no prazo de 6 meses após saber a data da demolição. Se não negociou termos de compensação com o governo, pode consultar um advogado especializado em aquisição e demolição de terrenos, ou pedir a um advogado que intervenha e negocie com o governo utilizando conhecimentos jurídicos profissionais para lutar por uma compensação justa e satisfatória.