Informações legais

Introdução ao artigo: O caminho mais difícil de percorrer em 2019 é a sua rotina. Esta frase é sem dúvida o sentimento mais profundo de todos os demolidos. Porque a situação da demolição é complexa, os benefícios são enormes e envolve o futuro de uma família e de uma empresa. Portanto, com base na experiência de trabalhar na linha de frente da proteção dos direitos de demolição por muitos anos, Ying Ting resumiu 10 fenômenos de demolição ilegal comuns para todos. Qual deles você encontrou?

1. Eles pedem que você se mude, demolam sua casa à força e não mostram o documento de aprovação de aquisição de terreno e o aviso de desapropriação, ou não há nenhum documento de aprovação de aquisição de terreno.

De acordo com as disposições da Lei de Gestão de Terras, qualquer unidade ou indivíduo necessita de utilizar terrenos estatais para construção. O que muitas vezes chamamos de “expropriação” na verdade se divide em “expropriação” e “cobrança”. As casas em terras estatais são retomadas, enquanto as casas em terras colectivas são “expropriadas” e depois é paga a taxa de transferência de terras para converter as terras colectivas em terras estatais. Este processo é impossível sem a aprovação da aquisição do terreno. É claro que, com base neste ponto, a aquisição de terrenos geralmente requer um documento de aprovação de aquisição de terreno.

2. Antes da demolição, demolir primeiro os edifícios ilegais e perigosos, transformando boas casas e boas áreas em “casas perigosas” e “favelas”.

1. Sempre que nos deparamos com demolições ilegais ou perigosas, a expropriação e a demolição são frequentemente seguidas. Muitos expropriadores utilizam estes nomes para realizar demolições forçadas, a fim de reduzir as indemnizações. Quando uma casa é considerada uma construção ilegal por vários motivos, muitas pessoas demolidas sentem-se em desvantagem e não têm outra escolha senão aceitá-la. Na verdade, eles não sabem que este é um truque e método comum usado pelas partes de demolição. Portanto, se você encontrar esse fenômeno, primeiro pergunte a um advogado profissional para determinar se sua casa foi construída ilegalmente. Se for de facto construído ilegalmente, é possível evitar a demolição solicitando procedimentos de substituição e obter a correspondente indemnização.

2. Na prática, uma vez que o valor das casas nos bairros de lata pode ser relativamente baixo, o montante da indemnização também pode ser reduzido. Portanto, você deve primeiro determinar se a sua casa classificada como casa de demolição é uma casa em uma favela. Vejamos se os procedimentos de demolição são realizados estritamente de acordo com a regulamentação sobre expropriação e indemnização de casas em terrenos estatais. Às vezes, grupos de demolição demolem ilegalmente casas em áreas de favelas. Ao ser avisado de que a área onde está sua casa está prestes a ser transformada em favela, você deve tirar fotos do interior e do exterior da casa com antecedência e salvá-las.Antes da demoliçãoevidência. Quando uma casa é demolida, o local da demolição deve ser fotografado e todas as evidências originais (fotos e vídeos) devem ser preservadas. Se necessário, você pode ligar para denunciar o crime e registrar o crime ao mesmo tempo como prova de demolição à força.

3. Não solicitar opiniões, não realizar audiências e não informar as partes expropriadas e demolidas sobre os seus direitos legais à reparação.

1. Audiência de demolição refere-se ao comportamento em que o departamento de demolição de casas organiza pessoal relevante para participar e ouvir as declarações, defesa e interrogatório das partes de demolição sobre questões relacionadas com a demolição forçada. Então, pode ser demolido sem passar pela audiência? Num caso tratado por Dong Guonv, um advogado do Yingting Demolition Group, o partido expropriador não conseguiu realizar uma audiência e foi condenado a “revogar a decisão de expropriação do governo”. A pessoa despejada ganhou a ação. Este caso tornou-se o primeiro em que o Tribunal Superior de Tianjin revogou uma decisão de expropriação de uma casa.

2. No que diz respeito à demolição forçada, o departamento de gestão de demolição de casas organiza uma audiência sobre demolição forçada de casas, anuncia a hora, local, método, etc. da audiência ao público 7 dias antes da audiência, e ao mesmo tempo envia o "Aviso de Audiência sobre Demolição Forçada de Casa" às pessoas relevantes na audiência. Se o demolidor solicitar a demolição administrativa obrigatória, o departamento de gestão de demolição de habitação aceitará o pedido se cumprir as condições e organizará as partes de demolição e o pessoal relevante para realizar uma audiência antes de solicitar ao governo popular ao mesmo nível a demolição administrativa obrigatória. Os participantes na audiência sobre a demolição forçada de casas incluem as partes envolvidas na demolição, o pessoal responsável pela decisão original de demolição da casa e outro pessoal relevante. Departamentos de gestão relevantes e representantes com credibilidade social também poderão ser convidados a participar.

4. Eles pedem que você assine um acordo em branco e não fornecem o acordo de compensação original.

Não acredite facilmente em promessas verbais. Notificações formais por escrito são evidências muito mais poderosas. É necessário manter o original do acordo de compensação de demolição e recusar-se a assinar ou imprimir as impressões digitais do acordo em branco. Se você tem medo de que o acordo de compensação original não seja fornecido a você, você pode usar seu celular para tirar uma foto do acordo ao assiná-lo e usá-la como uma das provas.

5. A demolição forçada antes da compensação viola o princípio de “compensação primeiro, relocalização depois”.

1. A demolição forçada, a aquisição ilegal de terras e os procedimentos de demolição, e a demolição primeiro e depois a compensação são formas típicas de demolição ilegal. Depois que uma casa for demolida violentamente, tente tirar fotos para coletar evidências, principalmente tirando fotos da liderança e do processo de demolição. Isto será muito útil para processos judiciais subsequentes, identificando o sujeito da demolição, confirmando o comportamento da demolição e até solicitando indemnização estatal. Uma vez que a demolição tenha ocorrido, ela não poderá ser desfeita. Neste momento, só salvaguardando os direitos através de meios legais é que a perda pode ser compensada tanto quanto possível.

2. De acordo com o artigo 27 do Regulamento sobre Expropriação de Casas e Compensação de Terras Estatais, "A expropriação de casas será realizada primeiro com compensação e depois com realocação. Depois que o governo popular a nível municipal ou distrital que tomou a decisão sobre a desapropriação de casas compensar as pessoas expropriadas, as pessoas expropriadas devem completar a realocação dentro do período de realocação estipulado no acordo de compensação ou determinado na decisão de compensação. Ying Ting acredita que nenhuma unidade ou indivíduo pode usar violência, ameaças ou métodos ilegais, como interrupção do fornecimento de água, fornecimento de calor, fornecimento de gás, fornecimento de energia e acesso rodoviário para forçar as pessoas expropriadas a se mudarem. As unidades de construção estão proibidas de participar em atividades de realocação.

3. Os procedimentos ilegais de aquisição e demolição de terras também são comuns. Na fase inicial da aquisição e demolição de terras, o governo deve emitir os documentos de demolição correspondentes, que cobrem a compensação dos custos de demolição, eventos de demolição e eventos de realocação e reassentamento de agricultores, etc. Os procedimentos legais de aquisição de terras devem incluir: notificação do status de aquisição de terras, investigação e confirmação de aquisição de terras, notificação por carta do status de aquisição de terras, notificação de audiência de aquisição de terras, organização de audiência de aquisição de terras, etc. explicando os motivos da demolição da casa, instando as partes a cumprirem antecipadamente as suas obrigações antes que o órgão administrativo decida sobre a execução compulsória, e as obrigações que a parte demolidora deve cumprir antes de demolir compulsoriamente a casa.

6. As armadilhas dos acordos pré-assinados aumentam os riscos jurídicos.

Existem pelo menos três riscos legais na assinatura de um “acordo de pré-assinatura” com o coletor. Incluindo restrições sobre direitos e recursos, riscos na execução do acordo e nenhum pagamento efetivo de compensação antes de o acordo entrar em vigor.

1. Se um “acordo pré-assinado” for assinado com o expropriante antes de ser tomada a decisão de expropriação, uma vez entrado em vigor este acordo produzirá efeitos jurídicos e constituirá uma relação de direitos e obrigações. Se a indenização também for paga, a casa será desocupada e mudada dentro de um prazo. Se a casa não for movida, a casa poderá ser demolida à força pelo tribunal. Depois de tomada uma decisão formal de desapropriação, se outras pessoas estiverem insatisfeitas com a decisão de desapropriação, poderão negociar os termos com a parte expropriante ou poderão solicitar reconsideração administrativa e entrar com uma ação administrativa. No entanto, como expropriado que assinou um “acordo pré-assinado” e recebeu uma indemnização, já não pode procurar reparação judicial para esta questão.

2. Para desocupar a casa, a casa original será demolida e o expropriado necessitará de um local temporário para morar. Portanto, as taxas de transição de reassentamento devem ser pagas. Se o acordo pode ser cumprido a tempo e se a taxa de transição de reassentamento pode ser paga a tempo são questões que precisam ser enfrentadas.

3. De acordo com os pareceres sobre a reconstrução da cidade velha, nenhuma indemnização será efectivamente paga e a habitação será fornecida antes da entrada em vigor do acordo de compensação de expropriação. Existem alguns projectos com acordos de expropriação pré-assinados que estipulam que nenhuma compensação será efectivamente paga e que a habitação não será fornecida antes de o acordo de compensação pré-assinado entrar em vigor.

7. Pequenos lotes serão utilizados para ocupar mais, e os que não forem aprovados serão levados primeiro.

No processo de representação de muitos casos, descobrimos que muitos expropriadores faziam alarido sobre “menos lotes e mais bens” e “quebrá-los em partes”.

8. Utilizar a aquisição de terrenos para interesses públicos como cobertura e utilizá-los efectivamente para desenvolvimento comercial.

1. Tem havido alguns abusos de interesses sociais e públicos na expropriação de terras. A expropriação de terras refere-se ao acto jurídico no qual o Estado converte terras de propriedade colectiva de agricultores em terras de propriedade estatal, em prol do interesse público, de acordo com os procedimentos e autoridade prescritos por lei, e fornece compensação razoável e reassentamento adequado às organizações económicas colectivas rurais cujas terras foram expropriadas, bem como aos agricultores cujas terras foram expropriadas. A terra não pode ser desapropriada para desenvolvimento comercial! Deve ser cobrado para atender às necessidades dos interesses sociais e públicos!

2. O n.º 3 do artigo 10.º da Constituição estipula: Para fins de interesse público, o Estado pode expropriar ou desapropriar terras e conceder indemnizações nos termos das disposições legais. O artigo 42.º da Lei de Propriedade estipula que, para fins de interesse público, os terrenos e fracções de propriedade colectiva, as casas de particulares e outros bens imóveis podem ser expropriados de acordo com os poderes e procedimentos previstos na lei.

9. O ato ilegal de alugar em vez de cobrar impostos.

“Expropriação por renda” refere-se ao acto de conversão de terrenos agrícolas em terrenos para construção sem autorização e pagamento de uma renda mensal fixa ao expropriado. Este método não só contorna a conversão legal de terras agrícolas e a aprovação de expropriação de terras, mas também evita as obrigações legais de pagamento de impostos e cumprimento do equilíbrio entre ocupação e compensação de terras agrícolas. O "Aviso sobre Reforço de Questões Relacionadas ao Ajustamento de Terras" estipula que é proibido utilizar terras agrícolas de propriedade colectiva de agricultores para construção não agrícola através de "arrendamento em vez de expropriação" e outros métodos, e expandir a escala de terrenos para construção sem autorização. Se a aprovação da conversão de terras agrícolas não for processada de acordo com a lei, e o pessoal da agência estatal aprovar a construção de terrenos através de "aluguel em vez de expropriação" ou outros métodos, trata-se de uma concessão ilegal de terras e a pessoa responsável será responsabilizada legalmente.

10. Utilizar leis antigas, padrões de compensação anteriores e documentos legais anteriores para enganar as pessoas demolidas e dar-lhes menos compensação.

De acordo com o Regulamento de Expropriação e Compensação de Moradias em Terrenos do Estado, a expropriação de habitação urbana deve ser compensada com referência ao valor de mercado de habitações semelhantes à data da emissão da decisão de expropriação de habitação. A expropriação de terras deve garantir que os padrões de vida originais dos agricultores não sejam reduzidos e que os seus meios de subsistência a longo prazo sejam garantidos. Os padrões de preços de terrenos para áreas abrangentes de aquisição de terrenos devem ser atualizados a cada 3-5 anos. Se os padrões de compensação anteriores forem utilizados para compensar os actuais projectos de expropriação, a compensação poderá ser menor, prejudicando assim os direitos e interesses legítimos das pessoas expropriadas e demolidas.

11. Faça barulho na seleção de instituições e métodos de avaliação.

1. De acordo com as disposições relevantes de leis e regulamentos, como os "Regulamentos sobre a Expropriação e Compensação de Casas em Terras Estatais" da China, "Medidas para a Expropriação e Avaliação de Casas em Terras Estatais" e "Regulamentos de Avaliação de Terras Urbanas", a compensação por expropriação deve seguir o princípio da compensação atempada e o princípio da compensação justa.

Se os terrenos e casas urbanas forem utilizados para interesses públicos, os governos populares municipais e distritais devem implementar a expropriação e demolição de acordo com os procedimentos e conteúdos legais, e as agências de avaliação profissionais devem avaliar os imóveis e outras propriedades envolvidas.

2. Na avaliação dos imóveis, a localização e utilização dos imóveis expropriados devem basear-se nos factores que afectam o valor dos imóveis expropriados e nas condições do mercado imobiliário local. Métodos de avaliação como método de mercado, método de renda, método de custo e método de desenvolvimento hipotético devem ser selecionados de forma abrangente para avaliar o valor dos imóveis expropriados. Os resultados da avaliação devem ser determinados de forma razoável e a compensação deve ser feita nesta base. Quando fábricas, lojas, hotéis, restaurantes e outros negócios corporativos enfrentam aquisição e demolição de terrenos, devem não só considerar a avaliação de activos fixos, como imóveis, mas também considerar a questão da compensação por perdas causadas pela suspensão da produção e dos negócios.

3. Os métodos de avaliação imobiliária incluem: método de mercado, método de rendimento, método de custo, método de desenvolvimento hipotético, etc. A fim de reduzir o montante da compensação, algumas partes de demolição certamente esperam utilizar o método do custo. Caso as casas desapropriadas e demolidas gerem rendimentos, devem ser avaliadas pelo método do rendimento.

Yingting lembra você:

1. Caso as pessoas demolidas tenham objecções ao relatório de avaliação, deverão requerer atempadamente a revisão. Podem também solicitar a intervenção de um advogado no processo de avaliação e participar nas negociações. A pessoa demolida pode solicitar a intervenção de um advogado profissional de demolição na avaliação. Ambas as partes trarão avaliadores da agência de avaliação para negociar os detalhes da avaliação, os resultados da avaliação e o valor da compensação. Com o conhecimento profissional, a experiência profissional e a capacidade de negociação dos advogados, podemos obter a indemnização que merecem para os demolidos.

2. De acordo com as leis e regulamentos relevantes do nosso país, as pessoas expropriadas e demolidas podem apresentar uma revisão administrativa no prazo de 60 dias após a recepção da decisão de expropriação, decisão de compensação de desapropriação e outras acções administrativas específicas, e intentar uma acção administrativa no prazo de 6 meses. Se a sua casa for demolida à força, você deverá entrar com uma ação judicial para defender seus direitos no prazo de 6 meses após saber a data da demolição. Algumas famílias realojadas apresentarão petições, mas a petição não é um canal legal e, independentemente da duração da petição, não constitui motivo para interromper o prazo para a ação penal. Muitas pessoas que foram demolidas atrasaram a apresentação de petições e perderam o prazo de prescrição. Mesmo que processassem, o tribunal não aceitaria. Mesmo que você encontre um advogado, não há nada que você possa fazer para ajudá-lo! Na prática, não importa como você relate a situação aos seus superiores, ao pessoal local ou visite todos os lugares, você não conseguirá realmente resolver o problema. O que você só desperdiça é seu precioso tempo para proteger seus direitos e interesses! Se você não conseguir chegar a um acordo com a parte da expropriação e demolição, entre em contato com um advogado profissional de expropriação e demolição o mais rápido possível para buscar uma solução.